不動産投資を続けるうえで重要度の高い事の1つに「入居率の高さ」があると思います。

「入居率の高さ」は「空室」に対する不安を払拭します。

このブログでは「入居率の高い物件」の条件を考察していく内容です。

これを読めば、例え空室になっても、短期間のうちに入居者が決まり安定した不動産投資を続けられるようになるヒントが得られます！

客付け動線を理解する

結論からお伝えすると「客付け動線をスムーズにする」これが入居率を高めるポイントです。

その為には、まず客付け動線を改めて確認することが必要です。

あなたが既に賃貸の1室を所有しているのであれば想像することは容易だと思いますが、入居者が決まるまでのフロー（客付け動線）は一般的には以下のようになっています。

①不動産会社へ依頼

オーナーは、自分の所有する物件情報の管理を不動産会社へ依頼します。

管理や客付けの対価として、毎月家賃の5％ほどの管理料を支払います。（会社や内容により前後）

②営業活動

依頼を受けた会社は入居希望者を探すために募集活動を行います。

・自社HP、ポータルサイト、SNS等で情報発信　・店頭に図面を掲載、チラシ等紙面で発信

・同業他社へ情報公開　

※必ず上記全てを実行する訳ではなく、会社や営業により手段は変わってきます。

③案内

問い合わせが来たら、案内をして申し込みを貰えるように営業をかけます。

④審査

オーナーによる審査や、保証会社を付ける場合は、その会社による審査に掛けて問題ない場合、契約へと進みます。

⑤入居

無事に入居者が決まりました！毎月家賃を得ることが出来るようになります。

ここで分かることは、上記フローの中にボトルネックになるような要素をいかに減らし、スムーズに進めることが出来れば、入居率は高くなると言えます。

逆にどんなにいい物件でも、フローの中に問題があればお金を生み出さない負動産になってしまいます。

まずは、「入居者がいて初めて収入が生まれる」ことを再認識すること。

そして「物件だけを魅力的にしても、入居率を高めることはできない」ことを理解することが重要です。

続いてボトルネックを発生させないための注意点を、特に注意したいフローを抜粋して見ていきましょう！

不動産会社へ依頼

【ボトルネックポイント】適切な条件設定

収益を狙う投資ですから、誰でも高い家賃収入を得たいのは同じですが、不動産はあなたの物件だけではありません。そのため類似物件より悪目立ちするような条件設定では、ボトルネックになる要因になってしまいます。

借り手は類似物件と比較して1番腑に落ちるポイントを見出して物件を決めます。その為には周辺にどんな物件が、いくらで貸しに出されているかを理解したうえで家賃設定を行う必要があります。自分で調査もし基準を作った状態で営業マンに相談してください。

営業マンは様々な物件を案内し、日々情報を得ている為、感覚的にこの条件なら決まる、決まらないがわかるはずです。

時には室内設備で、「○○があると決めやすい」など営業マンから提案があると思います。

初期投資は抑えるのが基本ですが、その投資により営業マンが決めやすくなるのであれば、長期的には良い投資といえるはずです。オーナーや営業マンにとって、入居者は変われど、扱う物件は変わらないのです。

最低限のラインで営業マンが決めやすい物件条件の見極めを営業マンと見出すことです。

営業活動

【ボトルネックポイント】営業マンにとって付き合いにくいオーナーにならない。

これは営業マンの言いなりになれと言っているわけではありません。例えば案内がなかなか入らない時や、案内しても決まらなかった、情報サイトの掲載内容などなどに、細かく何度も口を挟んでしまうオーナー様がいらっしゃいます。

営業マンも人間ですから、あまりにも詰めるような言い方や、やり方をしてしまうと、オーナーや物件から敬遠したくなってしまうのが通常です。

オーナーの入居してほしい気持ちから、何かと焦ってしまう心理も良くわかりますが、そこは上手く進めて頂きたいポイントです。

営業マンは「稼ぐ為」「人に喜んでほしい」この2点（比率は人それぞれですが）が大半ですから「稼げる得点が他の物件よりある」か「このオーナーに喜んでもらいたい」と思ってもらえるような関係または条件があると良いと思います！

最後に

いかがでしたでしょうか？

これから不動産投資を始める方　不動産投資駆け出しの方

当たり前と思う方もいるとは思いますが、改めて「入居する」ということを紐解いてみるとそこには「物件ありき」ではない側面がある事が見えてきたと思います。

どうしても数字やデータで判断することが多い世界ですが、結局最後は「人と人」であること。

そこには形のない「感情」がありその「感情」が「行動」に繋がることに着目してみるとまた違った結果になってくるのではないでしょうか！