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不動産コラム
不動産営業の ”つぶやき”
相続不動産を売却したら確定申告は必要？税金・期限・手続きの流れをわかりやすく解説
「相続した不動産を売却したら、確定申告は必要なの？」
「申告を忘れたら、あとから税金やペナルティがかかるのでは？」
相続不動産の売却後は、多くの場合で確定申告が必要になります。
ただし、すべてのケースで申告が必要なわけではなく、条件によっては不要な場合もあります。
その判断が難しく、不安に感じる方も多いのではないでしょうか。
本記事では、相続不動産を売却した際に
- 確定申告が必要なケース・不要なケース
- 申告期限とペナルティ
- 必要書類と準備のコツ
- 申告の流れと注意点
を初心者の方にもわかりやすく、ステップ形式で解説します💡
なお、MET Design Home株式会社では、埼玉エリアを中心に、
相続不動産の売却や名義変更、士業との連携まで含めたご相談を承っています。
実際のご相談事例を踏まえながら、本記事では一般的なポイントを解説していきます。
目次
まず確認💡相続不動産売却で確定申告が必要なケース
相続不動産を売却した場合、必ずしも全員が確定申告を行うわけではありません。
ここでは、申告が必要となる代表的なケースを確認しましょう！
✔売却益（譲渡所得）が出た場合は確定申告が必要
相続不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要です。
譲渡所得とは、
売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
で計算され、プラスになれば課税対象となります。
課税される税金は以下の3種類です。
- 所得税
- 住民税
- 復興特別所得税
売却益があるにもかかわらず申告をしないと、延滞税や無申告加算税が課される可能性があるため注意が必要です。
✔利益が出なくても申告が必要な場合がある
売却価格が取得費や諸費用を下回り、譲渡所得がマイナス（損失）となる場合は、原則として確定申告は不要です。
ただし、以下の場合は利益が出ていなくても申告が必要になります。
- 3,000万円特別控除などの特例を適用する場合
- 他の不動産譲渡と損益通算を行う場合
「利益がない＝申告不要」と思い込み、控除や通算の機会を逃すケースが多いため注意しましょう。
MET Design Home株式会社でも、
「申告が必要だと思わなかった」「不要だと思っていた」
という理由で、後から相談に来られる方が少なくありません。
判断に迷う場合は、早めに確認しておくことが安心につながります。
✔申告期限と遅れた場合のペナルティ
確定申告の期限は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
期限を過ぎると、以下のペナルティが発生する可能性があります。
- 無申告加算税（最大20％）
- 延滞税（年7.3％など）
万が一遅れてしまった場合でも、速やかに期限後申告や修正申告を行えば、加算税が軽減される可能性があります！
相続不動産の売却に伴う確定申告では、書類準備が重要なポイントです💡
確定申告に必要な書類一覧｜事前に揃えるコツ
相続不動産の売却に関する申告では、以下の書類が基本となります。
- 売買契約書（売却額の確認）
- 登記事項証明書（登記内容の証明）
- 譲渡所得の内訳書（所得計算用）
- 不動産仲介業者の領収書（手数料などの証明）
- 被相続人居住用財産等、特例を受ける場合は、特例適用申告書
書類に不備があると控除が受けられない可能性があるため、早めに確認・準備しましょう。
取得費を証明する書類の集め方
取得費とは、被相続人が不動産を購入した際にかかった費用です。
購入時の契約書や領収書、リフォーム費用の明細などが該当します。
書類が見つからない場合は、概算取得費（売却価格の5％）を使うことも可能です。
その一方で、税負担が増えるケースもあるため注意が必要です💡
MET Design Home株式会社では、取得費の資料が見つからないケースについても、
売却時の状況や過去の資料を整理しながら、士業と連携して判断をサポートしています。
譲渡費用の領収書整理のポイント
譲渡費用には、仲介手数料、測量費、印紙税、解体費用などが含まれます。
領収書や請求書は、日付・金額・業者名が明記されているかを確認し、
「費用の種類ごと」に整理し、電子データも削除せず保管しておきましょう。
申告時や税務署からの問い合わせにもスムーズに対応できますよ。
確定申告の流れ｜5ステップで解説
ここでは、相続不動産の売却による確定申告をスムーズに行うための、主要な記入箇所と注意点を見てみましょう。
Step1：譲渡所得を計算する
まずは、不動産売却によって譲渡所得がいくらになるかを計算します。
譲渡所得は、次の計算式で算出します。
売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
- 取得費：被相続人が不動産を購入した際の費用
- 譲渡費用：仲介手数料、印紙税、解体費用など売却にかかった費用
この金額がプラスになった場合、確定申告が必要になります。
Step2：取得費・譲渡費用を整理する
次に、取得費と譲渡費用を整理します。
取得費が分かる書類（売買契約書・領収書など）が残っていない場合は、
概算取得費（売却価格の5％）を使うことも可能です。
ただし、概算取得費を使うと税額が高くなるケースが多いため注意が必要です。
譲渡費用についても、仲介手数料や解体費などを漏れなく確認し、
領収書や契約書で裏付けを取りましょう。
Step3：控除や特例が使えるか確認する
譲渡所得が出た場合でも、控除や特例を使えば税金を大きく減らせる可能性があります。
代表的な特例は以下のとおりです。
- 3,000万円特別控除
- 相続税額の取得費加算の特例
特例によっては併用できないものもあります。
そのため、事前に適用条件を確認しておくことが重要です。
Step4：確定申告書を作成する
必要な情報がそろったら、申告書を作成します。
相続不動産売却では、主に以下の書類を使用します。
- 確定申告書B
- 譲渡所得の内訳書（土地・建物用）
- 国税庁のe-Tax作成コーナーを利用すれば、画面の案内に沿って入力するだけで自動計算されるため、初心者の方でも安心です。
Step5：書類を提出し、納税・還付を行う
作成した申告書は、以下の方法で提出できます。
- 税務署窓口
- 郵送
- e-Tax（電子申告）
申告期限は、売却した翌年の2月16日〜3月15日までです。
期限内に提出し、必要に応じて納税、または還付を受けましょう。
確定申告の提出方法と申告後の流れ｜迷わないためのポイント
確定申告書が完成したら、次は提出と納税のステップです。
ここでは、提出方法の違いと申告後の流れを順番に確認していきましょう。
💡確定申告書の提出方法は3つ
相続不動産の確定申告書は、次の3つの方法で提出できます。
それぞれの特徴を理解し、自分に合った方法を選びましょう。
| 提出方法 | 主な特徴 |
| ① 税務署窓口で提出 | 税務署の窓口に直接持参する方法です。 ・職員に内容を確認してもらえるため安心感がある ・不明点をその場で質問できる ただし、確定申告期間（2〜3月）は非常に混雑し、待ち時間が長くなる傾向があります。 |
| ② 郵送で提出 | 申告書を税務署へ郵送する方法です。 ・税務署へ行く手間が省ける ・提出日は「3月15日までの消印」が有効 控えを返送してもらう場合は、返信用封筒（切手貼付）を忘れずに同封しましょう。 |
| ③ e-Tax（電子申告）で提出する | インターネットを使って申告する方法です。 ・自宅から24時間いつでも申告可能 ・添付書類をデータで提出できる ・マイナンバーカードで本人確認が完結 ・還付金の振込が比較的早い 初めての方でも、国税庁の案内に沿って入力すれば進められるため、近年はe-Taxを利用する方が増えています。 |
💡申告から納税・還付までのスケジュール
確定申告を提出した後は、税額に応じて納税または還付の手続きが行われます。
- 納付期限：申告期限と同じ3月15日まで
- 納税方法：金融機関、コンビニ、クレジットカード、口座振替 など
納税額が大きい場合は、口座振替を設定しておくと支払い忘れを防げます。
還付がある場合は、申告から約3〜6週間程度で指定口座に振り込まれるのが一般的です。
提出後も、控除の漏れや記載ミスがないか確認しておきましょう！
💡修正申告が必要になった場合の対処法
確定申告後に誤りや記載漏れに気づいた場合は、「修正申告」または「更正の請求」で対応します。
修正申告と更生請求の違い
| 修正の申告 | 納税額が増える場合 ・所得の申告漏れ ・控除の計算ミス など | 明確な期限はありませんが、申告期限（3月15日）までに自主的に修正すれば、加算税が軽減される可能性があります。 期限後の場合、無申告加算税や延滞税が発生することがあるため注意が必要です。 |
| 更生の請求 | 納税額が減る場合 経費の計上漏れ 特例の適用漏れ など | 提出期限は、申告期限から5年以内です。 誤って多く納めた税金の還付を受けられますが、期限を過ぎると手続きできなくなります。 |
実際には、
「売却後しばらく経ってから間違いに気づいた」
というご相談も少なくありません。
MET Design Home株式会社では、状況を整理したうえで、必要に応じて専門家のご紹介も行っています。
相続不動産売却でよくある確定申告ミスと注意点
相続不動産の確定申告は手続きが多く、ミスが起きやすいのが特徴です。
特に注意したいポイントを確認しておきましょう。
✔取得費・特例の申請漏れ
取得費の計算ミスや、
3,000万円特別控除・相続税額の取得費加算の特例を申請し忘れるケースは非常に多く見られます。
特例を利用するには、
- 専用の申告書
- 証明書類の添付
が必要です。e-Taxを利用する場合も、データ添付の漏れに注意しましょう。
✔申告期限の勘違い
確定申告の期限は、売却した翌年の2月16日〜3月15日までです。
期限を過ぎると、
- 延滞税（年7.3％など）
- 無申告加算税（最大20％）
が課される可能性があります。
3月中旬は特に混雑するため、早めの対応がおすすめです。
✔必要書類の不備・不足
- 登記事項証明書
- 譲渡所得の内訳書
- 特例適用申告書
これらは添付漏れが多い書類です。
PDFやコピーで提出できる場合もあるため、余裕をもって準備しておきましょう！
再提出になると、還付や特例適用が遅れる恐れがあります。
まとめ
相続不動産売却の確定申告は複雑ですが、
必要書類を事前に準備し、正確な記入を心がけることで適切に完了できます。
不安な場合は早めに税務署や税理士に相談し、申告期限に遅れないよう計画的に進めることが大切です。
相続不動産の売却と確定申告は、
「税金だけ」「不動産だけ」では判断できない場面が多くあります。
売却するべきかどうか、どの特例が使えるのかなど、状況によって最適な対応は異なります。
MET Design Home株式会社では、
売却する・しないの判断段階からご相談を承り、
必要に応じて税理士・司法書士などの士業と連携しながら、
相続不動産をトータルでサポートしています。
ご不安な点や判断に迷うことがありましたら、
お気軽にお問い合わせください！
