無料サービス資料はこちら
資料をダウンロードする
不動産コラム
不動産営業の ”つぶやき”
相続不動産の売却の3000万円控除とは？「空き家特例」の要件・計算・確定申告を徹底解説
相続した不動産を売却する際、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例があることをご存じでしょうか。この特例を利用すれば、売却益にかかる税金を大幅に軽減できます。
この記事では、相続不動産売却時の3000万円控除について、適用要件から具体的な手続き方法、注意すべきポイントまでわかりやすく解説します。
目次
相続不動産売却で使える3000万円控除とは
相続した不動産を売却する際の税負担を軽減する制度として、被相続人居住用財産の3000万円特別控除があります。制度の基本から節税効果まで詳しく見ていきましょう。
被相続人居住用財産（空き家）特例の基本的な仕組み
被相続人居住用財産の3000万円特別控除は、通称「空き家特例」と呼ばれる制度です。相続または遺贈により取得した家屋や敷地を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3000万円まで控除されます。
この特例は、空き家の増加を抑制し、既存住宅の流通を促進する目的で設けられました。対象となるのは、亡くなった方が一人で暮らしていた家屋とその敷地で、相続開始から一定期間内に売却することが要件です。なお、控除額は譲渡所得の金額が上限となるため、売却益が3000万円未満の場合は、その金額までが控除されます。
空き家特例と自己居住用の違い
不動産売却時の3000万円控除には、自己居住用財産を譲渡した場合の特例も存在します。空き家特例と自己居住用特例は控除額は同じですが、適用対象が異なる点に注意が必要です。
自己居住用特例は、売却者本人が実際に住んでいた住宅を売る場合に適用されます。一方、空き家特例は相続した家屋が対象で、相続人自身が住んでいなくても利用可能です。ただし、空き家特例には築年数や耐震基準など、建物の状態に関する厳しい要件が設けられています。
相続開始時点で被相続人が一人暮らしをしていたことも要件のひとつです。
控除を受けるとどれくらい節税できる？
3000万円控除を適用した場合の節税効果を具体的に見てみましょう。
例えば、相続した不動産を5,000万円で売却し、取得費や譲渡費用が合計1,000万円の場合、譲渡所得は4,000万円です。控除を使わない場合、長期譲渡所得の税率約20％で税額は約800万円ですが、3,000万円控除を適用すると課税対象は1,000万円になり、税額は約200万円に軽減されます。
約600万円の節税となり、売却益が大きいほど控除の効果も大きくなります。
3000万円控除を受けるための適用要件
続した不動産を売却する際の税負担を軽減する制度として、被相続人居住用財産の3000万円特別控除があります。制度の基本から節税効果まで詳しく見ていきましょう。
対象となる建物の条件（築年数・耐震基準・改修/解体要件）
空き家特例が適用される建物には、明確な要件があります。まず、昭和56年5月31日以前に建築された家屋である必要があり、いわゆる旧耐震基準の建物が対象です。さらに、相続開始直前まで被相続人が一人で居住していた家屋であることも求められます。
売却時には、建物が現行の耐震基準を満たしているか、または建物を解体して更地にするかのいずれかを選択しなければなりません。
耐震基準を満たしていない場合は、売却前に耐震改修工事を行う必要があります。改修費用と売却価格を比較し、解体するか改修するかを判断するとよいでしょう。なお、区分所有建物(マンションなど)は対象外となる点に注意が必要です。
売却時期と売却価格の制限（3年ルール・1億円上限）
売却のタイミングと価格にも制限が設けられています。相続開始日から相続開始の日の属する年の翌年12月31日までの3年間が売却期限です。たとえば、2024年6月に相続が発生した場合、2027年12月31日までに売却する必要があります。
売却価格については、1億円以下という上限があります。この金額は建物と土地の合計額であり、共有で相続した場合も全体の売却価格が基準です。1億円を超えると特例の適用は認められません。また、相続から売却までの間、その家屋を事業用や賃貸用、または相続人の居住用として使用していた場合も対象外です。
被相続人が老人ホームに入所していたケース
被相続人が亡くなる直前に老人ホームなどの施設に入所していた場合でも、一定の条件を満たせば特例を利用できます。入所前まで被相続人が一人で居住していたこと、そして要介護認定や要支援認定を受けていたことが必要です。
対象となる施設は、介護保険法に規定する特別養護老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅などです。入所後にその家屋が他の用途に使われていないことも、特例を受けるための要件となります。
入所期間中に家屋を賃貸したり、相続人が住んだりしている場合は、特例の対象外となるため注意が必要です。入所時の契約書類や要介護認定の証明書などは、忘れずに保管しておきましょう。
確定申告の手続きと必要書類
3000万円控除を適用するには、売却した翌年に必ず確定申告を行う必要があります。手続きの流れと準備すべき書類を確認しておきましょう。
確定申告のタイミングと期限
不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までが確定申告の期間です。たとえば、2025年中に売却した場合は、2026年2月16日から3月15日までに申告しなければなりません。
期限内に申告しないと、控除が受けられないだけでなく、無申告加算税や延滞税が課される可能性があります。売却後は早めに必要書類を準備し、余裕を持って申告手続きを進めることが大切です。
税務署の窓口は確定申告期間中、特に混雑するため、e-Taxでの電子申告も検討するとよいでしょう。不明な点があれば、税理士に相談することをおすすめします。
提出が必要な書類一覧
確定申告時には、譲渡所得の内訳書や確定申告書のほか、特例適用のための添付書類が必要です。売却した不動産の登記事項証明書と売買契約書の写し、被相続人居住用家屋等確認書が基本となります。
被相続人居住用家屋等確認書は市区町村の窓口で取得する重要な書類で、取得には別途手続きが必要です。老人ホーム入所の特例を利用する場合は、入所時の契約書類や要介護認定の証明書も提出します。書類の不備があると特例が適用されないため、事前によく確認しましょう。
被相続人居住用家屋等確認書の取得手順
被相続人居住用家屋等確認書は、特例適用に欠かせない書類であり、不動産所在地の市区町村の税務担当窓口で申請します。自治体によって必要書類や申請様式が異なるため、事前にホームページで確認するか、直接問い合わせるとよいでしょう。
申請には、相続開始時の被相続人の住民票除票、家屋の登記事項証明書、家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたことを証明する書類、相続人全員の戸籍謄本などが必要です。解体した場合は解体証明書、耐震改修を行った場合は耐震基準適合証明書も提出します。
発行までに数週間かかることもあるため、売却が決まったら早めに準備を始め、確定申告期限に間に合うよう手続きを進めましょう。
3000万円控除を適用する際の注意点
特例を確実に利用するため、期限や他の制度との関係、共有名義の扱いなど、押さえておくべきポイントがあります。
期限超過・適用不可になりうる要因
最も注意すべきは、相続開始から3年以内という売却期限です。この期限を過ぎると、どれだけ他の要件を満たしていても特例は適用されません。また、相続後に家屋を賃貸に出したり、相続人が居住したりすると対象外となります。
相続開始から売却までの間、空き家のまま維持することが原則です。書類の不備や申告漏れも適用不可の原因となるため、慎重に準備を進めることが求められます。
他の特例（取得費加算など）との併用可否
相続税の取得費加算の特例との併用はできません。相続税を支払った方は、相続税の一部を取得費に加算して譲渡所得を減らせる制度があります。空き家特例と取得費加算の特例は選択適用となるため、どちらが有利か計算して判断する必要があります。
一般的には、譲渡所得が3000万円以上の場合は空き家特例の方が節税効果が高いでしょう。
共有名義・持分売却の場合の扱い
相続人が複数いて、不動産を共有で相続した場合でも特例は利用可能です。各相続人がそれぞれ最大3000万円の控除を受けられるため、2人で相続した場合は合計6000万円まで控除されます。ただし、売却価格の1億円上限は、共有者全員の合計額で判断される点に注意しましょう。
各相続人が個別に確定申告を行い、それぞれが被相続人居住用家屋等確認書を取得しなければなりません。共有者間で売却時期や価格についてよく話し合い、全員が期限内に手続きを完了させることが大切です。
まとめ
相続不動産の売却で3000万円控除を受けるには、要件の確認と期限内の手続きが重要です。特に空き家特例は適用要件が細かく定められているため、早めに専門家に相談することをおすすめします。必要書類を漏れなく準備し、確定申告を忘れずに行いましょう。
弊社では、士業と連携して相続登記手続きのトータルサポートを行っております。手続きに必要な書類に関するご相談から、相談者様のニーズに応じた士業のご紹介まで対応可能ですので、お気軽にお問い合わせください。
