無料サービス資料はこちら
資料をダウンロードする
不動産コラム
不動産営業の ”つぶやき”
知らないと損する！相続不動産売却の税金と節税対策まとめ
「相続した不動産を売却したら税金はいくらかかる？」「知らずに損していることはない？」相続不動産の売却には複数の税金が関わり、適切な対策を取らないと予想以上の負担となることがあります。
本記事では、相続不動産売却でかかる税金から特例制度の活用方法、効果的な節税対策まで分かりやすく解説します。
目次
相続不動産売却でかかる税金
相続した不動産を売却する際には、複数の税金が発生するため、税金の種類と、納付のタイミングを見てみましょう。
売却時にかかる税金の種類一覧
相続不動産を売却した場合、主に譲渡所得税・住民税・復興特別所得税の3種類が課されます。譲渡所得税は、売却で得た利益（譲渡所得）に対して課税されるもので、もっとも金額が大きくなりやすい税目です。
これに加えて、所得税に対して課される復興特別所得税、さらに自治体へ納める住民税が発生します。また、売却時の契約書には印紙税、登記変更時には登録免許税などの費用も必要です。
これらを総合的に把握しておくことで、売却後の手取り額を正確に計算できます。
税金が発生するタイミングと納付期限
不動産の売却で得た利益に対する税金は、翌年の確定申告を通じて納付します。売却した年の翌年2月16日から3月15日までに申告・納税を行うのが原則です。
確定申告を怠ると延滞税や加算税が課される場合があるため、早めに必要書類を準備しておくようにしましょう。また、特例控除や経費計上を行う場合も、申告時に証明書類を添付する必要があります。
譲渡所得税の計算方法と税率
不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課されます。ここでは、計算の基本と税率の違いを見てみましょう。
譲渡所得の基本的な算出方法
譲渡所得は、次の式で計算されます。
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
譲渡価格は売却金額、取得費は購入や建築時にかかった費用、譲渡費用は売却に要した経費を指し、この差額がプラスなら課税対象となり、マイナスなら譲渡損失として扱われる仕組みです。
なお、領収書がない場合は、取得費を「概算取得費（譲渡価格の5％）」として計算できます。
取得費と譲渡費用の考え方
取得費とは、不動産を取得する際に支払った費用を指し、購入代金や建築費に加えて、登記費用・仲介手数料・リフォーム費なども含まれます。建物の場合、耐用年数に応じて減価償却後の金額が取得費となるため、経過年数の確認も欠かせません。
一方で、譲渡費用には仲介手数料・測量費・印紙税・建物の解体費用など、売却のために直接かかった支出が該当します。
これらの費用を正確に計上することで、課税対象となる譲渡所得を減らすことができます。領収書や契約書を保管しておけば、税務調査時にもスムーズに説明でき、安心して手続きを進められるでしょう。
短期譲渡・長期譲渡による税率の違い
不動産の所有期間によって、課税される税率が大きく変わります。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得（税率39.63％）、5年を超える場合は長期譲渡所得（税率20.315％）が適用されます。短期か長期かで税額が倍近く変わるため、売却時には登記簿や取得時期の確認が重要です。
同じ利益でも所有期間によって負担が大きく異なる点を理解しておくと、納税額の見通しを立てやすくなります。
相続不動産の所有期間の特例
相続した不動産の場合、所有期間の起算点は被相続人（亡くなった人）の取得時点から計算されます。たとえば、被相続人が10年間所有していた土地を相続し、相続直後に売却したとしても「長期譲渡所得」として扱われます。
この特例により、相続不動産の多くは長期譲渡扱いとなり、税率20％で計算されるケースが一般的です。ただし、登記簿謄本などで所有期間を証明できることが前提となるため、書類の確認は忘れないようにしましょう。
住民税・復興特別所得税などその他の税金
譲渡所得税以外にも、不動産を売却するといくつかの税金が発生します。ここでは、住民税や復興特別所得税、その他の諸費用について見てみましょう。
住民税の税率と仕組み
不動産を売却した際には、譲渡所得に対して住民税が課されます。住民税率は所有期間によって異なり、長期譲渡所得は5％、短期譲渡所得は9％が適用されます。
この税率は、所得税・復興特別所得税と合わせて課税されるため、実際の負担率は合計で約20〜40％になる場合もあります。住民税は、確定申告で計算された所得税額に基づき、後日自治体から納付書が送られて支払う流れです。
税率の違いを理解しておくことで、手取り額を正確に見積もることができます。
復興特別所得税について
復興特別所得税は、東日本大震災の復興財源を確保するために導入された税金で、所得税に2.1％を上乗せして計算します。たとえば、所得税15％の長期譲渡所得では、15％×2.1％＝0.315％が追加され、合計税率は20.315％になります。
短期譲渡の場合は同様に、所得税30％×2.1％＝0.63％が加算され、合計で39.63％**です。この税率はすべての所得に適用されるため、譲渡所得税とあわせて申告・納税を行う必要があります。
登録免許税・印紙税などの諸費用
不動産の売却では、所得税や住民税以外にも登録免許税や印紙税といった費用が発生します。
登録免許税は、登記名義を変更する際に課され、相続登記の場合は固定資産税評価額の0.4％が標準です。
また、売買契約書には印紙税が必要で、契約金額が1,000万円超〜5,000万円以下の場合は1万円（軽減措置適用時）が目安です。
これらの税金は譲渡所得税に比べれば少額ですが、経費として計上できるため、事前に把握しておくと安心です。
相続不動産売却で使える特例制度
条件を満たせば税負担を軽減できる代表的な特例制度の内容と適用条件を見てみましょう。
3,000万円特別控除の適用条件
被相続人が一人で住んでいた自宅や、その家屋を取り壊して土地を売却した場合は、「3,000万円特別控除」の対象になることがあります。適用には、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること、相続後に空き家の賃貸や事業利用を行っていないことなどが条件です。
ただし、申告時には「被相続人居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除の特例適用申告書」などの提出が必要となります。この特例を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、税金の負担を大きく減らせるでしょう。
相続税額の取得費加算の特例
「相続税額の取得費加算の特例」は、相続で支払った相続税の一部を不動産の取得費に加算できる制度です。これにより、課税対象となる譲渡所得を減らし、結果として税負担を軽減できます。
特例の適用は、相続税の申告期限（相続開始から10か月）翌日から3年以内に不動産を売却した場合に限られます。相続税を多く支払った場合ほど効果が大きく、譲渡所得税・住民税の双方に影響します。
書類不備による適用漏れを防ぐためにも、早めに税理士へ相談して確認をしましょう。
特例適用の注意点と併用の可否
3,000万円特別控除と相続税額の取得費加算の特例は、原則として併用が可能です。
ただし、両方を適用する場合には、それぞれの条件を満たしていることを証明する書類が必要となります。
また、他の税制優遇（居住用財産の買換特例など）との併用は認められないケースがあるため注意しましょう。特例の内容は法改正により変わることもあるため、売却を検討する段階で最新情報を確認しておくと安心です。
確定申告の手続きと節税対策
相続した不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得が発生するため確定申告が必要です。たとえ相続人が複数いて分配された場合でも、各人がそれぞれの所得として申告します。
申告期間は、売却した翌年の2月16日から3月15日までが原則で、期限を過ぎると延滞税や加算税が発生することがあります。
利益が出なかった場合や特例控除を使う際も、税務署への申告を行うことで控除が適用され、正しい税額で納税できます。
申告に必要な書類と準備のポイント
確定申告では、売却額や経費、控除を証明するための書類を用意します。
代表的なものとして、売買契約書・登記事項証明書・仲介手数料の領収書・特例適用申告書などがあり、これらを事前に整理しておくことで、申告時の入力ミスや漏れを防げます。
近年はe-Taxを使ったオンライン申告も可能です。控除や添付書類をデータで提出できるため、処理が早く還付金の振込もスムーズです。
売却時期の調整による節税効果
売却時期を工夫することで、税負担を抑えられる場合があります。たとえば、相続後すぐに売却せず、翌年以降に損益通算が可能な年度を選ぶことで節税につながることがあります。
また、他の資産で損失が発生している場合は、譲渡益と相殺することで課税額を減らすことも可能です。このほか、特例控除の適用期限や申告時期を踏まえたスケジュール管理も重要です。
税率だけでなく「申告年度」や「損失の扱い」まで見据えて判断すると、より効果的な節税につながるでしょう。
まとめ
相続不動産売却の税金は複雑ですが、特例制度を適切に活用すれば大幅な節税が可能です。事前の準備と正確な計算で、最適なタイミングでの売却を実現しましょう。不明な点は税務署や税理士に相談することをおすすめします。
弊社では、士業と連携して相続登記手続きのトータルサポートを行っております。手続きに必要な書類に関するご相談から、相談者様のニーズに応じた士業のご紹介まで対応可能ですので、お気軽にお問い合わせください。
