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不動産コラム
不動産営業の ”つぶやき”
不動産を相続したら？手続きの流れと必要書類をわかりやすく解説【2025年版】
不動産を相続することになったとき、何から始めればよいのか戸惑う方も多いでしょう。不動産の相続には名義変更や税金の申告など、多くの手続きが必要です。
この記事では、不動産の相続に必要な基本的な手続きの流れと準備すべき書類について、初心者にもわかりやすく解説します。
目次
不動産相続で必要な基本手続きとは
不動産の相続には、相続人の確定から名義変更まで、いくつかの段階を踏む必要があります。流れを理解しておくことで、手続きを効率的に進められるでしょう。
不動産相続の全体的な流れ
不動産を相続するときは、遺言書の確認から税務申告まで、いくつかのステップを順番に踏む必要があります。おおまかな流れは次のとおりです。
| 1.遺言書の有無を確認する 2.相続人を確定する（戸籍を出生から死亡まで収集） 3.財産目録を作成し、不動産の評価額を把握する 4.相続人全員で遺産分割協議を行う 5.遺産分割協議書を作成する 6.相続登記を法務局へ申請する 7.準確定申告（4か月以内）、相続税の申告・納付（10か月以内）を行う |
2024年4月から相続登記は義務化されています。相続を知った日から3年以内に申請しなければならないため、期限を意識して計画的に進めることが、ポイントです。
法定相続人の確認と戸籍の収集
相続手続きでは、誰が相続人にあたるかを明確にすることが欠かせません。そのため、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本をすべて取り寄せる必要があります。あわせて、相続人となる家族の現在の戸籍も収集します。
これにより、相続権を持つ人物を確定でき、後のトラブルを防ぐことにつながります。
戸籍の取得は本籍地の市区町村役場で行えますが、時間がかかることも多いため早めの準備をしましょう。
遺産分割協議書の作成
遺産分割協議書とは、複数の相続人が相続財産の分け方について合意した内容を文書にまとめたものです。不動産の相続では、誰がどの物件を取得するのかを明確に記録するために欠かせません。
協議書には相続人全員が署名・実印で押印し、印鑑証明書を添付することで法的効力を持ちます。これがなければ、相続登記や税務申告が進められず、将来の紛争リスクも高まります。
話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所で調停や審判に進むケースもあるため、早めに協議書を作成しておくことが望ましいでしょう。
相続登記（名義変更）の方法
不動産を相続した場合、名義を相続人へ変更する「相続登記」が必要です。登記に関して、詳しく説明します。
必要書類一覧と取得先
相続登記には、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、遺産分割協議書、固定資産評価証明書などが必要です。
戸籍や住民票は市区町村役場で、固定資産評価証明書は不動産所在地の市区町村税務課で取得できます。書類は相続人ごとに異なるため、早めにリスト化して準備すると効率的です。
さらに、法定相続情報一覧図をあわせて作成しておくと、戸籍一式を毎回提出せずに済み、銀行手続や登記申請をスムーズに進められます。
法務局での手続き方法
申請は不動産を管轄する法務局に行います。申請書に必要事項を記入し、収集した書類を添えて提出するのが基本です。窓口申請のほか、郵送やオンライン申請も可能になっています。登記申請には登録免許税がかかり、固定資産評価額の0.4％が目安です。
不備があると補正を求められるため、事前にチェックシートを用意するとスムーズに進みます。なお、オンライン申請では原本書類の郵送が必要になる場合があり、受付から期限内に届かないと却下される可能性があるため、提出手順や期日を必ず確認しておきましょう。
2024年からの相続登記義務化とは？
2024年4月から相続登記は義務となり、相続を知った日から3年以内に申請しなければなりません。これは所有者不明土地の問題を防ぐために設けられた制度であるため、期限超過しないようにしましょう。
期限を過ぎてしまうと10万円以下の過料が科される可能性が高いため、相続が発生したら速やかに動き出すことが求められます。
登記をしないリスクとは？
登記をせずに放置すると、売却や担保設定ができないだけでなく、相続人が代替わりして関係者が増え、権利関係が複雑化します。その結果、手続きに多大な時間と費用がかかることもあります。
さらに、他の相続人が勝手に処分したり、相続税の申告で不利になったりするリスクもあります。早めに登記を終えておくことは、相続人全員の負担を減らし、将来のトラブルを防ぐ最善策です。
相続税や登録免許税などの金銭的負担
不動産相続には、登記時の登録免許税や相続税など、金銭的な負担が発生します。種類や期限を理解しておくことで、想定外の出費を避けられます。
不動産相続時にかかる税金の種類
不動産を相続すると、代表的には「相続税」「登録免許税」「固定資産税」の3つが発生します。相続税は財産総額が基礎控除額を超える場合に課税され、税率は10％〜55％と累進課税方式です。
登録免許税は名義変更の際に必要で、固定資産税評価額×0.4％が基本となります。さらに不動産取得後は毎年、固定資産税が発生し、所有者が継続的に納税義務を負います。これらを事前に把握し、納税資金の準備をしておくことが重要です。
相続税の申告が必要なケース
相続税はすべてのケースで発生するわけではありません。課税対象となるかは「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という基礎控除額を超えるかどうかで決まります。
たとえば相続人が2人なら基礎控除額は4,200万円で、それを超えた部分にのみ課税されます。相続財産には不動産の評価額が大きく影響するため、土地や建物を含めた総額を早めに確認することが大切です。
控除や特例を活用すれば税額を軽減できる可能性があるため、専門家に相談することも有効です。
税金支払いのタイミングと注意点
相続税の申告と納付期限は、被相続人が亡くなった翌日から10か月以内です。期限を過ぎると延滞税や加算税が課されるため注意が必要です。また、被相続人の所得税については「準確定申告」として4か月以内に申告・納付を行わなければなりません。
登録免許税は登記申請時に納めるため、登記準備と並行して資金を用意する必要があります。相続財産に不動産が多く、現金が不足する場合は延納や物納といった制度も利用できますが、審査があるため早めに検討しましょう。
手続きをスムーズに進めるための準備
不動産相続は複雑な手続きが多いため、事前準備があるかないかで進行スピードが大きく変わります。相続発生前からできる対策を意識しておきましょう。
事前にやっておくべきこと
不動産相続を円滑に進めるには、被相続人の生前から情報を整理しておくことが重要です。
まず、固定資産税納税通知書や権利証、不動産の評価額がわかる書類を一式まとめて保管しておきましょう。
さらに、預貯金や借入金など財産全体のリストを作成しておくと、相続開始後の財産調査が格段に楽になります。あわせて、相続人候補の戸籍や住民票の所在も確認しておくと、手続きの際に慌てずに済みます。
生前から遺言書を作成しておけば分割方法も明確になり、相続発生後のトラブル防止にもつながるでしょう。
相続人同士のトラブルを防ぐコツ
不動産相続で最も多いトラブルは「誰が不動産を取得するか」を巡る争いです。これを避けるためには、早い段階から相続人同士で財産や希望を共有し、意見を調整することが大切です。
遺言書がある場合はそれを尊重し、ない場合は遺産分割協議で全員が納得できる形を目指します。協議が難航しそうなときは、司法書士や弁護士などに相談するのも有効です。
また、相続税や維持費など金銭面の負担についても事前に話し合っておくと、後々の対立を防げます。
相続に関して、お互いの信頼関係を保ちながら進めることが、円滑な相続のための最大のポイントです。
不動産相続でよくある質問
ここでは、相続放棄や遺言書の扱い、借金付き不動産など、よくあるケースを整理して解説します。
相続放棄はどうすればできる？
相続放棄とは、相続人が被相続人の財産や債務を一切受け継がないことを選択する手続きです。
家庭裁判所に申述書を提出して行い、原則として「相続開始を知った日から3か月以内」に手続きを済ませなければなりません。この期間を過ぎると放棄が認められず、財産や借金を引き継ぐ義務が発生します。
また、一度放棄を選択すると原則として撤回はできないため、早めに判断し専門家へ相談しましょう。
遺言書が見つかったときは？
被相続人の遺言書が見つかった場合、その内容が相続の大前提となります。自筆証書遺言であれば家庭裁判所の「検認」手続きが必要です。
一方、公正証書遺言や法務局に保管されている自筆証書遺言は検認を経ずに利用できます。
遺言書は相続人の合意よりも優先されるため、まず内容を確認し、法的に有効かどうかを確かめることが重要です。
その際、遺言の内容が不明確な場合や解釈に争いが生じそうな場合は、早めに専門家へ相談しておくと安心です。
借金付き不動産の扱いは？
不動産に住宅ローンや借金が残っている場合、その債務も相続の対象となります。返済負担が大きく、維持が難しいと判断すれば、相続放棄や限定承認といった手段を選ぶことも可能です。
限定承認は、プラスの財産の範囲内で債務を引き継ぐ制度で、家庭裁判所での手続きが必要です。借金付き不動産を安易に引き継ぐと返済に苦しむリスクがあるため、事前に専門家へ相談し、最適な方法を選ぶことが大切です。場合によっては、不動産を売却して返済資金に充てることも選択肢となるため、資産全体を見ながら柔軟に検討しましょう。
まとめ
不動産相続には、相続人の確定や遺産分割協議、登記申請、税務申告など多くの手続きがあります。期限を意識し、計画的に進めることがトラブル防止の鍵となります。
弊社では、士業と連携して相続登記手続きのトータルサポートを行っております。手続きに必要な書類に関するご相談から、相談者様のニーズに応じた士業のご紹介まで対応可能ですので、お気軽にお問い合わせください。
