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不動産コラム
不動産営業の ”つぶやき”
不動産の名義変更はどうやる？相続時の手続き方法と必要書類を解説
相続した不動産の名義がそのままになっていませんか？
不動産の名義変更（相続登記）は、相続人の権利を明確にし、後のトラブルを防ぐために重要な手続きです。2024年からは登記が義務化され、怠ると罰則の対象となることも。
本記事では、相続による不動産の名義変更手続きの流れや必要書類、注意点を詳しく解説します。
目次
名義変更（相続登記）が必要な理由
相続登記は権利関係の明確化と将来トラブルの防止に不可欠な手続きです。義務化により早期対応が求められ、適切な処理で安心な不動産管理ができます。
相続登記をしないと起こるトラブル
相続登記を放置すると、さまざまな問題が発生します。
まず、不動産の売却や贈与ができなくなることが挙げられるでしょう。法務局では被相続人名義のままでは所有権移転登記を受け付けないため、事実上不動産が凍結状態になってしまいます。
また、相続人が複数いる場合、時間の経過とともに相続関係がより複雑化するリスクもあります。
相続人の中に亡くなる方が出ると、その子や配偶者も新たな相続人となり、協議の参加者が増えて合意形成が困難になるケースが少なくありません。
登記義務化にともなう法改正の概要
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。この法改正により、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行うことが法的義務です。
違反した場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。なお、この義務化は施行日前に相続が発生した不動産にも遡って適用されるため、過去に相続したまま登記していない不動産がある場合も対象となります。
ただし、施行日から3年間の猶予期間が設けられているため、2027年4月1日までに手続きを完了すれば問題ありません。
名義変更によって得られる安心感
相続登記を完了すると、不動産の権利関係が法的に明確になります。これにより、将来的な売却や担保設定、賃貸などの活用が可能になり、資産としての価値を十分に活用できるようになるでしょう。
また、相続人間での権利関係も明確化されるため、後々のトラブルを未然に防げます。登記簿謄本に自分の名前が記載されると、第三者に対しても所有権を主張する法的根拠が得られ、精神的な安心感も大きなものです。
さらに、固定資産税の納税義務者も明確になるため、税務上の手続きもスムーズに行えるようになります。
名義変更に必要な書類と手続きの流れ
相続登記は法務局への申請で完結し、書類収集から登記完了まで通常1～2か月程度かかります。戸籍謄本や遺産分割協議書など、多岐にわたる書類の準備が必要です。
手続きのステップ
相続登記の手続きは、必要書類の収集から始まります。被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書などを市区町村役場で取得しましょう。
次に、遺産分割協議を行い、誰が不動産を相続するかを決定します。協議がまとまったら遺産分割協議書を作成し、相続人全員が実印で署名押印が必要です。
その後、登記申請書を作成し、収集した書類とともに管轄の法務局に提出します。申請が受理されると、通常1～2週間で登記が完了し、新しい登記識別情報が交付されます。
手続き完了後は、登記簿謄本を取得して内容の確認をおすすめします。不備があった場合の補正期間もあるため、申請後も法務局からの連絡に注意しましょう。
必要書類一覧
相続登記に必要な書類は多岐にわたります。被相続人に関する書類で相続人を確定し、相続人全員の書類で権利関係を明確にする必要があります。
| 書類の種類 | 取得先 | 備考 |
| 被相続人関連 | ||
| 出生から死亡までの戸籍謄本 | 各市区町村役場 | 相続人確定のため |
| 除籍謄本・改製原戸籍 | 各市区町村役場 | 戸籍の変遷を追跡 |
| 相続人関連 | ||
| 相続人全員の現在戸籍謄本 | 各市区町村役場 | 生存確認のため |
| 住民票の写し | 各市区町村役場 | 現住所確認のため |
| 印鑑証明書 | 各市区町村役場 | 発行から3か月以内 |
| 協議・遺言関連 | ||
| 遺産分割協議書 | 自作またはテンプレート使用 | 相続人全員の実印が必要 |
| 遺言書（公正証書） | – | 正本または謄本 |
| 遺言書（自筆証書） | 家庭裁判所 | 検認済証明書付き |
| 不動産関連 | ||
| 固定資産評価証明書 | 市区町村役場 | 登録免許税計算用 |
申請先と方法
| 申請方法 | メリット | デメリット | 対象者 |
| 窓口申請 | ・その場で質問可能 ・書類の確認ができる | ・平日の開庁時間のみ ・交通費がかかる場合がある | 直接相談したい方 |
| 郵送申請 | ・自宅から手続き可能 ・時間の制約なし | ・やり取りに時間がかかる ・書留料金が必要 | ・遠方の方 ・時間のない方 |
| オンライン申請 | ・24時間申請可能 ・迅速な処理 | ・添付書類は別途郵送 ・システム操作が必要 | パソコン操作に慣れた方 |
相続登記の申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。管轄は法務局のホームページで確認できます。申請手数料として登録免許税を納める必要があり、収入印紙で納付します。
申請書類の書き方と記載例
登記申請書は法務局指定の様式に従った正確な記載が求められます。テンプレート活用により記載漏れを防ぎ、スムーズに手続きできるでしょう。
登記申請書の基本構成
登記申請書は定められた様式に従って作成する必要があります。
まず冒頭に「登記申請書」と記載し、申請年月日と申請人の住所・氏名を記入します。
次に、登記の目的として「所有権移転」と記載し、原因として相続開始日と「相続」を明記しましょう。相続人については、被相続人の最後の住所・氏名と、権利者となる相続人の住所・氏名を正確に記載します。
不動産の表示では、登記簿謄本に記載されている内容をそのまま転記しましょう。番地や建物番号、床面積などに誤りがないよう十分に確認しましょう。
添付書類の一覧も漏れなく記載し、登録免許税の金額と納付方法も明記します。最後に申請人が署名押印し、連絡先電話番号を記載しておくと連絡がスムーズです。
記入例とテンプレート活用
法務局では相続登記の申請書テンプレートを提供しており、これを活用すると記載ミスを大幅に減らせます。
遺産分割による場合、法定相続による場合、遺言による場合など、相続の形態に応じて異なるテンプレートが用意されているため、自分のケースに適したものを選択しましょう。記入例を参考にしながら、被相続人の情報、相続人の情報、不動産の表示を正確に転記していきます。
特に不動産の表示については、登記簿謄本の記載内容と完全に一致させることが大切です。数字の間違いや漢字の誤記も補正の原因となるため、作成後は必ず複数回の確認をおすすめします。
また、申請書は2部作成し、1部は控えとして保管しておきましょう。法務局での受付印が押された控えは、手続き完了の証明としても活用できます。
登記の費用と節約のコツ
相続登記の主な費用は登録免許税で、不動産評価額の0.4%が基本となります。自力での手続きにより司法書士報酬を節約でき、軽減措置の活用で費用をさらに抑制できるでしょう。
登録免許税とその計算方法
登録免許税は相続登記の際に必ず支払う税金で、不動産の固定資産税評価額に税率をかけて算出します。相続による所有権移転登記の税率は1000分の4（0.4%）です。
例えば、固定資産税評価額が2000万円の不動産であれば、2000万円×0.4%=8万円の登録免許税がかかります。固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税の納税通知書で確認できるほか、市区町村役場で固定資産評価証明書を取得し確認できます。
なお、登録免許税が1000円未満の場合は1000円となります。
自力で手続きすることで抑えられるコスト
相続登記とは、亡くなった方の不動産の名義を相続人に変更する手続きです。司法書士に依頼すると5万円から15万円程度かかりますが、自分で行えばこの費用を節約できます。
自分で行う場合の作業は、戸籍謄本（1通450円）や住民票（1通300円）などの書類を集めて申請書を作成し、法務局に提出するだけです。
特別な専門知識は必要なく、遺産分割協議書もネット上のテンプレートを参考にして作成できます。わからないことがあれば、法務局の相談窓口で無料アドバイスも受けられます。
ただし、相続関係が複雑だったり不動産が多数ある場合は、専門家に依頼した方が結果的に時間と費用の節約になることもあるでしょう。
節税や補助金の活用余地
相続登記では一定の条件下で登録免許税の軽減措置を受けられる場合があるでしょう。土地については、令和7年3月31日まで相続による所有権移転登記の登録免許税が免税となる特例があります。
また、市街化区域外の土地で市町村が作成する台帳に所在等が記載されているものについても、令和8年3月31日まで免税措置が適用されます。自治体によっては相続登記促進のための補助金制度を設けているところもあり、司法書士費用の一部を助成してくれる場合があり。
さらに、相続人が高齢者や低所得者の場合、司法書士会の法律相談や自治体の無料相談を活用し、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
名義変更でよくあるトラブルとその対処法
相続登記では協議難航や申請却下といったトラブルが発生する場合があります。スムーズな手続き完了のため、事前の対策と適切な対処法を理解しましょう。
協議がまとまらない／連絡が取れない相続人
相続人間で遺産分割の協議がまとまらない場合は、家庭裁判所での調停や審判を利用します。調停では裁判所の調停委員が間に入って協議を進め、合意に達すれば調停調書が作成されます。
この調停調書は遺産分割協議書と同様に登記申請に使用可能です。また、相続人の中に行方不明者がいる場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てることで解決できます。
不在者財産管理人が選任されれば、その人が行方不明者の代わりに遺産分割協議に参加できます。連絡が取れない相続人については、戸籍の附票を取得し現在の住所を調べることも可能です。
ただし、これらの手続きには時間がかかるため、早めの対応が欠かせません。
登記申請が却下されるケース
登記申請が却下される主な原因は、書類の不備や記載ミス。特に多いのが戸籍謄本の取得漏れです。
被相続人の出生から死亡までの戸籍がすべて揃っていない場合、相続人の確定ができないため申請は受理されません。また、遺産分割協議書に相続人全員の署名押印がない場合や、印鑑証明書の有効期限が切れている場合も却下の対象となります。
不動産の表示についても、登記簿謄本の記載内容と申請書の内容が一致していない場合は訂正が求められるでしょう。登録免許税の金額が間違っている場合も同様です。
これらの問題を防ぐため、申請前に法務局の相談窓口を活用し、司法書士などの専門家によるチェックを受けることで却下リスクを減らせます。万が一却下された場合でも、指摘された不備を修正して再申請すれば問題ありません。
まとめ
相続による不動産の名義変更は、2024年の義務化により必須の手続きとなりました。適切な書類準備と正確な申請を行えば、法的なリスクを回避し安心して不動産を活用できます。
手続きが複雑に感じられる場合は、専門家のサポートを活用することも検討しましょう。早めの対応で、スムーズな相続手続きを実現することが大切です。
弊社では、士業と連携して相続登記手続きのトータルサポートを行っております。手続きに必要な書類に関するご相談から、相談者様のニーズに応じた士業のご紹介まで対応可能ですので、お気軽にお問い合わせください。
