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不動産コラム
不動産営業の ”つぶやき”
相続不動産を売却したら確定申告は必要？手続きの流れを詳しく解説
「相続した不動産を売却したら確定申告は必要？」「申告を忘れたらどうなる？」 相続不動産の売却後は多くの場合確定申告が必要となり、適切に手続きを行わないとペナルティが課される可能性があります。
本記事では、相続不動産売却時の確定申告の要否から必要書類、申告の流れまで初心者にもわかりやすく解説します。
相続不動産売却で確定申告が必要なケース
相続不動産を売却した場合、すべてのケースで確定申告が必要とは限りません。ここでは、申告が必要となる条件や、申告を怠った際の注意点を見てみましょう。
売却益が出た場合は確定申告が必要
譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要になります。譲渡所得とは「売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額」のことで、プラスになれば課税対象です。
税金の種類は所得税・住民税・復興特別所得税で、翌年の確定申告期間中に申告を行います。売却益があるにもかかわらず申告を怠ると、延滞税や加算税が課される可能性があるため注意が必要です。
売却益が出なければ申告は原則不要
売却価格が取得費や諸費用を下回る場合は、譲渡所得が発生しないため、原則として確定申告は不要です。ただし、特例控除（3,000万円特別控除など）を適用する場合は、利益が出ていなくても申告が必要になります。また、他の不動産の譲渡損失と損益通算を行いたい場合も申告が必須です。
「利益がない＝申告しなくていい」と思い込み、控除や通算の機会を逃すケースが多いため、注意しておきましょう。
申告期限と遅れた場合のペナルティ
確定申告の期限は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。この期間を過ぎてしまうと、無申告加算税（最大20％）や延滞税（年7.3％など）が課されることがあります。期限内に申告できなかった場合でも、速やかに「期限後申告」や「修正申告」を行えば、加算税が軽減される可能性があります。
遅延によるペナルティを防ぐには、書類を早めに準備し、余裕をもって提出することが大切です。
確定申告に必要な書類一覧と準備のコツ
相続不動産を売却した際の確定申告に必須の書類と、スムーズに準備するためのコツを解説します。
必ず準備する基本書類一覧
相続不動産の売却に関する申告では、以下の書類が基本となります。
・売買契約書（売却額の確認）
・登記事項証明書（登記内容の証明）
・譲渡所得の内訳書（所得計算用）
・不動産仲介業者の領収書（手数料などの証明）
・被相続人居住用財産の特例を受ける場合は、特例適用申告書
これらの書類は、申告時に不備があると控除が受けられない可能性があります。
原本がない場合は、法務局・不動産会社・金融機関などで再発行の手続きを行いましょう。
取得費を証明する書類の集め方
取得費とは、被相続人が不動産を取得した際にかかった費用を指します。証明に必要な書類は、購入時の契約書・領収書・登記費用の明細・リフォーム費用の領収書などです。
書類が残っていない場合は、概算取得費（売却価格の5％）を適用することも可能です。
ただし、概算を使うと実際の取得費より低く計算されることが多く、税負担が増える傾向があります。可能な限り、被相続人の書類や金融履歴を確認し、実際の取得費を算出するのが理想です。
譲渡費用の領収書整理のポイント
譲渡費用には、仲介手数料・測量費・印紙税・建物解体費用などが含まれます。
領収書や請求書は、日付・金額・業者名が明記されているかを確認して保管しましょう。
また、領収書を封筒やクリアファイルごとに「支出項目別」に分類しておくと、申告時に入力しやすくなります。
電子データで受け取った場合も削除せず、PDFで保管しておくと後日再提出にも対応できます。
正確な書類整理ができていると、税務署からの問い合わせにもスムーズに対応ができるでしょう。
確定申告書の記入ポイントと流れ
ここでは、相続不動産の売却による確定申告をスムーズに行うための、主要な記入箇所と注意点を見てみましょう。
確定申告書で記入する主な書類と流れ
不動産売却の確定申告では、主に「確定申告書B」と「譲渡所得の内訳書（土地・建物用）」を使用します。まず、売却額・取得費・譲渡費用をもとに譲渡所得を算出し、所得税・住民税の計算に反映させます。
次に、必要な控除（3,000万円特別控除など）を入力し、控除後の課税所得を確定します。申告書の作成は国税庁のe-Tax作成コーナーを利用すれば、画面の案内に従うだけで自動計算されるため便利です。
作成した書類は印刷して提出するか、電子署名を付けてオンラインで送信しましょう。
取得費や譲渡費用を記入するときの注意点
取得費や譲渡費用の記入は、申告の正確性を左右する重要な項目です。記載ミスがあると、控除額や課税所得が誤って計算され、結果的に納税額が増える恐れがあります。
取得費が不明な場合は「概算取得費（売却額の5％）」を選択できますが、実際の取得費より不利になるケースが多いため注意が必要です。
譲渡費用には、仲介手数料・印紙税・解体費などを漏れなく記入し、領収書や契約書で裏付けを取りましょう。
正確な数字と証拠資料の整備が、トラブル防止の第一歩です。
特例制度を使う場合の申告の流れ
3,000万円特別控除や相続税額の取得費加算の特例を利用する場合は、必要書類を添付して申告します。申告書の「特例適用欄」にチェックを入れ、該当する特例の名称を明記します。
添付書類としては、特例適用申告書・譲渡所得の内訳書・登記事項証明書などが必要です。
また、特例によっては併用が認められない場合もあるため、国税庁のガイドラインで最新情報を確認しておきましょう。控除を正しく適用すれば、税負担を大きく抑えることができます。
確定申告の提出方法と流れ
確定申告書が完成した際の、主な提出方法と申告後の流れを見てみましょう。
税務署窓口・郵送・e-Taxでの提出方法
相続不動産の確定申告書は、次の3つの方法で提出できます。それぞれの特徴を比較して、自分に合った方法を選びましょう。
| 提出方法 | 主な特徴・メリット |
| 税務署窓口 | 職員に直接確認してもらえるため安心感がある。ただし、繁忙期（2〜3月）は混雑しやすく、待ち時間が長くなる傾向がある。 |
| 郵送 | 税務署へ行く手間を省ける。提出日は「3月15日までの消印」が有効となる。書類の控えを返送してもらう場合は、返信用封筒を同封する必要がある。 |
| e-Tax（電子申告） | 自宅から24時間申告可能。添付書類をデータ提出でき、マイナンバーカードで本人確認が完結。還付金の振込が早く、処理もスムーズ。 |
それぞれの提出方法の特徴を理解し、自分の状況に合わせて最適な方法で提出をしましょう。
申告から納税までのスケジュール
申告後は、税額に応じて納付または還付の手続きが行われます。納付期限は申告期間と同じ3月15日までで、納税方法は金融機関・コンビニ・クレジットカード・口座振替などから選択可能です。
還付の場合は、申告から約3〜6週間で指定口座に振り込まれますが、納税額が大きい場合は、口座振替を設定しておくと支払い忘れを防げるでしょう。提出後も、控除漏れや修正箇所がないか確認しておくことが大切です。
修正申告が必要になったときの対処法
確定申告後に申告内容の誤りや漏れに気づいた場合は、「修正申告」または「更正の請求」で対応します。どちらの手続きを行うかは、納税額が増えるか・減るかによって異なります。
| 手続きの種類 | 適用されるケース | 提出期限 | 主な特徴 |
| 修正申告 | 納税額が増える場合（例：所得の申告漏れ、控除ミスなど） | 明確な期限はなし（ただし申告期限の3月15日までに修正すれば加算税軽減） | 期限前に自主的に提出すればペナルティが少なく済む。期限後に行うと無申告加算税・延滞税が発生する可能性あり |
| 更正の請求 | 納税額が減る場合（例：経費漏れ、特例適用漏れなど） | 申告期限（3月15日）から5年以内 | 誤って多く納めた税金の還付を申請できる。期限を過ぎると手続き不可 |
相続不動産売却でよくある確定申告ミスと注意点
相続不動産の確定申告は手続きが多く、ミスが起きやすい作業です。ここでは、特に注意したい代表的な誤りと防止策を見てみましょう。
取得費の計算ミス
「3,000万円特別控除」や「相続税額の取得費加算の特例」を申請し忘れるミスも多く見られます。これらを適用すれば課税額が大幅に減るため、申告書作成時に特例適用欄へのチェック漏れがないか確認しましょう。
特例を利用するには、専用の申告書や証明書の添付が必要で、特にe-Taxを使う場合は、データでの添付を忘れないよう注意してください。
申告期限の勘違い
確定申告の提出期限は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。この期間を過ぎると、延滞税（年7.3％など）や無申告加算税（最大20％）が課されることがあります。とくに3月中旬は混雑しやすいため、期限直前ではなく早めにe-Taxや郵送での対応をしましょう。
必要書類の不備
書類の不備や不足もトラブルの原因になります。特に「登記事項証明書」「譲渡所得の内訳書」「特例適用申告書」など、添付漏れが多い項目です。
書類はPDFやコピーでも提出可能な場合があるため、余裕をもって準備しておきましょう。申告後に指摘を受けて再提出となると、還付や特例適用が遅れる恐れがあります。
まとめ
相続不動産売却の確定申告は複雑ですが、必要書類を事前に準備し、正確な記入を心がけることで適切に完了できます。不安な場合は早めに税務署や税理士に相談し、申告期限に遅れないよう計画的に進めましょう。
弊社では、士業と連携して相続登記手続きのトータルサポートを行っております。手続きに必要な書類に関するご相談から、相談者様のニーズに応じた士業のご紹介まで対応可能ですので、お気軽にお問い合わせください。
