相続した不動産を売却する際の税金とは？使える特例と節税方法を詳しく解説

相続した不動産を売却する際、避けて通れないのが税金の問題です。譲渡所得税や住民税など、売却益に対してかかる税金は決して安くありません。しかし、知っているか知らないかだけで、数百万円単位の差が出る特例がいくつか存在します。

この記事では、2026年現在の最新ルールに基づき、相続不動産の売却にかかる税金の種類と、節税に不可欠な3つの特例を解説します。

自分の場合はどの特例が一番お得か、埼玉の古い実家でも使えるかとお悩みの方は、MET Design Homeへ。提携士業と連携し、最適な節税シミュレーションをご提案します。

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相続不動産の売却でかかる税金の全体像
- 1. 相続時にかかる相続税
- 2. 売却時にかかる譲渡所得税・住民税
税率を左右する5年の壁
知らないと損！大幅節税を叶える3つの特例
相続不動産売却で失敗しないための注意点
まとめ：埼玉・大宮の不動産売却ならMETへ

相続不動産の売却でかかる税金の全体像

不動産相続には、もらう時と売る時の2段階で税金が発生する可能性があります。

1. 相続時にかかる相続税

遺産総額が基礎控除額を超える場合、相続開始から10か月以内に申告・納付が必要です。

基礎控除額の計算式：3,000万円＋（600万円 × 法定相続人の数）

2. 売却時にかかる譲渡所得税・住民税

不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金です。利益の計算は以下の通りです。

譲渡所得 = 売却価格 – （取得費＋譲渡費用）

ここで重要なのが「取得費」です。相続の場合、親がその物件を買った時の金額を引き継ぎますが、古い物件で契約書を紛失していると、売却価格の5%で計算されてしまい、税金が跳ね上がるリスクがあります。METではこうした不明な費用の調査もサポートいたします。

税率を左右する5年の壁

譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって大きく異なります。

区分	所有期間	税率（所得税・住民税）
長期譲渡所得	5年を超える	約20%
短期譲渡所得	5年以下	約39%

相続の場合、親が所有していた期間をそのまま引き継ぐことができます。親が長く持っていた家なら、相続後すぐに売っても低い税率（約20%）が適用されるためご安心ください。

知らないと損！大幅節税を叶える3つの特例

ここからが本題です。相続不動産の売却で使える、強力な節税特例を3つ紹介します。

① 取得費加算の特例

相続税を支払った方向けの制度です。支払った相続税の一部を、売却時の経費（取得費）として計上できます。相続税と譲渡所得税の二重課税を和らげる効果があります。期限：相続開始の翌日から3年10か月以内の売却が条件です。

② 居住用財産の3000万円特別控除

相続した実家に相続人自身が住んでいた場合に使える制度です。売却益から最大3,000万円を控除できます。これにより、多くのケースで税額をゼロにすることが可能です。

③ 空き家特例

一人暮らしだった親の家を相続し、更地にするか耐震リフォームをして売る場合に使える3,000万円控除です。この特例は耐震基準を満たすことが条件ですが、古い家では基準をクリアしていないことがほとんどです。MET Design Homeなら、建築・リノベーションの知見を活かし、解体して更地にするか、耐震補強して売るか、どちらが手残りの現金が多くなるかをプロの視点でジャッジします。

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