本記事では、不動産相続に必要な各種費用の内訳と、無理なく節約するためのポイントについて解説します。

まずはここから！相続手続き費用の疑問

大宮の実家を相続することになったけど、手続きにお金がかかるって聞いて…。相続税はかからない範囲なんですが、それでも何十万円も用意しないといけないんですか？

ご安心ください。相続税がかからない場合、費用はそこまで高額にはなりませんよ。 ただ、必ずかかる『実費』と、プロに頼む場合の『報酬』があります。 私たちMETは地域の司法書士や税理士とも連携しているので、お客様の状況に合わせて無駄のないプランをご提案できます。まずは内訳を見てみましょう！

1. 不動産の相続手続きにかかる「主な費用」の内訳

手続きにかかるお金は、大きく分けて「税金（実費）」「書類代（実費）」「専門家報酬」の3つです。

【1】登録免許税（名義変更の税金）

これは不動産の名義を亡くなった方から相続人に変えるため（相続登記）、法務局へ支払う税金のことです。

• 計算式: 固定資産税評価額 × 0.4%

• 目安: 評価額2,000万円の土地建物なら 約8万円

※土地の価額が100万円以下の場合など、令和9年3月31日までは免税措置が使えるケースもあります。

【2】書類取得費用（実費）

さらに、手続きには多くの公的書類が必要です。

• 戸籍謄本（450円〜）、印鑑証明書、住民票、登記事項証明書など。

• 相続人の人数が多いと、数千円〜数万円になることもあります。

戸籍謄本・評価証明書などの取得費用

郵送取り寄せの際は、往復の郵送料も別途必要です。

【3】専門家への報酬（依頼する場合）

手続きをプロに任せる場合にかかる費用です。

• 司法書士: 相続登記の代行（相場：5〜15万円程度）

• 税理士: 相続税申告が必要な場合（相場：遺産総額の0.5〜1.0%程度）

2. ケース別！費用シミュレーション

「実際いくらかかるの？」という疑問に、よくある2つのパターンでお答えします。

ケースA：シンプル＆節約派（自分で手続き）

• 状況: 不動産1件、相続人1人、相続税なし

• 費用合計: 約6万5,000円

    ◦ （内訳：登録免許税6万円 ＋ 書類代など実費のみ）

• ポイント: 平日に法務局へ行く手間はかかりますが、費用は実費のみで済みます。

ケースB：お任せ＆安心派（専門家に依頼）

• 状況: 不動産2件、相続人複数、相続税申告あり

• 費用合計: 約87万円

    ◦ （内訳：登録免許税15万円 ＋ 司法書士報酬25万円 ＋ 税理士報酬45万円 ＋ 実費）

• ポイント: 金額は上がりますが、複雑な遺産分割協議書の作成や、特例を使った節税対策をプロに任せられるため、安心感が違います。

3. 費用を安く抑える「3つの節約術」

少しでも出費を減らしたい方は、以下の工夫を検討してみてください。

1. 自分でできることは自分で行う

戸籍謄本の収集などを自分で行えば、専門家報酬（代行費）を一部カットできます。
法務局の相談窓口を活用して、登記申請にチャレンジするのも一つの手です。

2. 相見積もりをとる

専門家の費用は事務所によって異なります。地域の相場を知るためにも、比較検討が大切です。

3. 「売る・残す・活かす」をトータルで考える

しかし、ここが一番重要です。手続き費用を数万円削ることも大切ですが、その不動産をどう活かすかで、将来の収支は何百万円も変わります。

MET Design Homeでは、単なる売却だけでなく、

• リノベーションして賃貸に出す

• そのまま住み続けるためのリフォーム

など、資産価値を高める提案も行っています。長い目で見た「お得」を一緒に考えましょう！

迷ったらここをチェック！相続手続きのFAQ

まとめ

不動産の相続手続き費用は、状況によって数万円で済むこともあれば、数十万円かかることもあります。 大切なのは、「自分たちでできる範囲」と「プロに頼むべき範囲」を正しく見極めることです。

MET Design Homeの強みは、「不動産のプロ」でありながら「相続の窓口」になれることです。

• ワンストップ連携: 弁護士・司法書士・税理士と連携し、たらい回しにしません。

• 多様な選択肢: 売却だけでなく、リノベーションや活用（残す選択）もご提案します。

• 地域密着: さいたま市・大宮の地域事情に精通しています。

「まずは見積もりだけ知りたい」
「誰に相談すればいいか分からない」
という方も、まずはお気軽にお問い合わせください

関連：不動産の相続手続き費用が無料に！！各専門家の得意分野と活用方法も解説！｜クルーズカンパニー

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実は、条件によっては申告が不要なケースもあるんです。
ただ、申告しないと『特例』が使えずに損をする場合もあるので、
まずはご自身のケースを確認してみましょう！

「相続した不動産を売却したら、確定申告は必要なの？」
「申告を忘れたら、あとから税金やペナルティがかかるのでは？」

相続不動産の売却後は、多くの場合で確定申告が必要になります。
ただし、すべてのケースで申告が必要なわけではなく、条件によっては不要な場合もあります。
その判断が難しく、不安に感じる方も多いのではないでしょうか。

本記事では、相続不動産を売却した際に

• 確定申告が必要なケース・不要なケース
• 申告期限とペナルティ
• 必要書類と準備のコツ
• 申告の流れと注意点

を初心者の方にもわかりやすく、ステップ形式で解説します

なお、MET Design Homeでは、埼玉エリアを中心に、
相続不動産の売却や名義変更、士業との連携まで含めたご相談を承っています。
実際のご相談事例を踏まえながら、本記事では一般的なポイントを解説していきます。

まず確認相続不動産売却で確定申告が必要なケース

相続不動産を売却した場合、必ずしも全員が確定申告を行うわけではありません。
ここでは、申告が必要となる代表的なケースを確認しましょう！

売却益（譲渡所得）が出た場合は確定申告が必要

相続不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要です。

譲渡所得とは、

売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

で計算され、プラスになれば課税対象となります。

課税される税金は以下の3種類です。

• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税

売却益があるにもかかわらず申告をしないと、延滞税や無申告加算税が課される可能性があるため注意が必要です。

計算してみたら赤字だったから、税金はかからないよね。
じゃあ申告もしなくていいってこと？

ちょっと待ってください！
赤字でも、『特例を使って税金をゼロにする』ためには、確定申告の手続き自体は必要なんです。
ここを勘違いして特例を使いそびれる方が多いので要注意ですよ！

利益が出なくても申告が必要な場合がある

売却価格が取得費や諸費用を下回り、譲渡所得がマイナス（損失）となる場合は、原則として確定申告は不要です。

ただし、以下の場合は利益が出ていなくても申告が必要になります。

• 3,000万円特別控除などの特例を適用する場合
• 他の不動産譲渡と損益通算を行う場合

「利益がない＝申告不要」と思い込み、控除や通算の機会を逃すケースが多いため注意しましょう。

MET Design Homeでも、「申告が必要だと思わなかった」「不要だと思っていた」
という理由で、後から相談に来られる方が少なくありません。
判断に迷う場合は、早めに確認しておくことが安心につながります。

申告期限と遅れた場合のペナルティ

確定申告の期限は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
期限を過ぎると、以下のペナルティが発生する可能性があります。

• 無申告加算税（最大20％）
• 延滞税（年7.3％など）

万が一遅れてしまった場合でも、速やかに期限後申告や修正申告を行えば、加算税が軽減される可能性があります！

相続不動産の売却に伴う確定申告では、書類準備が重要なポイントです

確定申告に必要な書類一覧｜事前に揃えるコツ

相続不動産の売却に関する申告では、以下の書類が基本となります。

• 売買契約書（売却額の確認）
• 登記事項証明書（登記内容の証明）
• 譲渡所得の内訳書（所得計算用）
• 不動産仲介業者の領収書（手数料などの証明）
• 被相続人居住用財産等、特例を受ける場合は、特例適用申告書

書類に不備があると控除が受けられない可能性があるため、早めに確認・準備しましょう。

取得費を証明する書類の集め方

取得費とは、被相続人が不動産を購入した際にかかった費用です。
購入時の契約書や領収書、リフォーム費用の明細などが該当します。

書類が見つからない場合は、概算取得費（売却価格の5％）を使うことも可能です。
その一方で、税負担が増えるケースもあるため注意が必要です

古い家だから、親が買った時の契約書なんてどこにもない！
これじゃ計算できないよ…

諦めないで大丈夫です！ 契約書がない場合は、売った金額の5％を『購入費』として計算するルールがあります。
まずは手元の資料でわかる範囲から整理してみましょう。

MET Design Homeでは、取得費の資料が見つからないケースについても、
売却時の状況や過去の資料を整理しながら、士業と連携して判断をサポートしています。

譲渡費用の領収書整理のポイント

譲渡費用には、仲介手数料、測量費、印紙税、解体費用などが含まれます。

領収書や請求書は、日付・金額・業者名が明記されているかを確認し、
「費用の種類ごと」に整理し、電子データも削除せず保管しておきましょう。
申告時や税務署からの問い合わせにもスムーズに対応できますよ。

確定申告の流れ｜5ステップで解説

ここでは、相続不動産の売却による確定申告をスムーズに行うための、主要な記入箇所と注意点を見てみましょう。

Step1：譲渡所得を計算する

まずは、不動産売却によって譲渡所得がいくらになるかを計算します。
譲渡所得は、次の計算式で算出します。

売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

• 取得費：被相続人が不動産を購入した際の費用
• 譲渡費用：仲介手数料、印紙税、解体費用など売却にかかった費用

この金額がプラスになった場合、確定申告が必要になります。

Step2：取得費・譲渡費用を整理する

次に、取得費と譲渡費用を整理します。

取得費が分かる書類（売買契約書・領収書など）が残っていない場合は、
概算取得費（売却価格の5％）を使うことも可能です。

ただし、概算取得費を使うと税額が高くなるケースが多いため注意が必要です。

譲渡費用についても、仲介手数料や解体費などを漏れなく確認し、
領収書や契約書で裏付けを取りましょう。

Step3：控除や特例が使えるか確認する

譲渡所得が出た場合でも、控除や特例を使えば税金を大きく減らせる可能性があります。
代表的な特例は以下のとおりです。

• 3,000万円特別控除
• 相続税額の取得費加算の特例

特例によっては併用できないものもあります。
そのため、事前に適用条件を確認しておくことが重要です。

Step4：確定申告書を作成する

必要な情報がそろったら、申告書を作成します。

相続不動産売却では、主に以下の書類を使用します。

• 確定申告書B
• 譲渡所得の内訳書（土地・建物用）
• 国税庁のe-Tax作成コーナーを利用すれば、画面の案内に沿って入力するだけで自動計算されるため、初心者の方でも安心です。

Step5：書類を提出し、納税・還付を行う

作成した申告書は、以下の方法で提出できます。

• 税務署窓口
• 郵送
• e-Tax（電子申告）

申告期限は、売却した翌年の2月16日〜3月15日までです。
期限内に提出し、必要に応じて納税、または還付を受けましょう。

確定申告の提出方法と申告後の流れ｜迷わないためのポイント

確定申告書が完成したら、次は提出と納税のステップです。
ここでは、提出方法の違いと申告後の流れを順番に確認していきましょう。

確定申告書の提出方法は3つ

相続不動産の確定申告書は、次の3つの方法で提出できます。
それぞれの特徴を理解し、自分に合った方法を選びましょう。

申告から納税・還付までのスケジュール

確定申告を提出した後は、税額に応じて納税または還付の手続きが行われます。

• 納付期限：申告期限と同じ3月15日まで
• 納税方法：金融機関、コンビニ、クレジットカード、口座振替 など

納税額が大きい場合は、口座振替を設定しておくと支払い忘れを防げます。

還付がある場合は、申告から約3〜6週間程度で指定口座に振り込まれるのが一般的です。
提出後も、控除の漏れや記載ミスがないか確認しておきましょう！

修正申告が必要になった場合の対処法

確定申告後に誤りや記載漏れに気づいた場合は、「修正申告」または「更正の請求」で対応します。

修正申告と更生請求の違い

実際には、
「売却後しばらく経ってから間違いに気づいた」
というご相談も少なくありません。
MET Design Homeでは、状況を整理したうえで、必要に応じて専門家のご紹介も行っています。

相続不動産売却でよくある確定申告ミスと注意点

相続不動産の確定申告は手続きが多く、ミスが起きやすいのが特徴です。
特に注意したいポイントを確認しておきましょう。

取得費・特例の申請漏れ

取得費の計算ミスや、
3,000万円特別控除・相続税額の取得費加算の特例を申請し忘れるケースは非常に多く見られます。

特例を利用するには、

• 専用の申告書
• 証明書類の添付

が必要です。e-Taxを利用する場合も、データ添付の漏れに注意しましょう。

申告期限の勘違い

確定申告の期限は、売却した翌年の2月16日〜3月15日までです。

期限を過ぎると、

• 延滞税（年7.3％など）
• 無申告加算税（最大20％）

が課される可能性があります。
3月中旬は特に混雑するため、早めの対応がおすすめです。

必要書類の不備・不足

• 登記事項証明書
• 譲渡所得の内訳書
• 特例適用申告書

これらは添付漏れが多い書類です。

PDFやコピーで提出できる場合もあるため、余裕をもって準備しておきましょう！
再提出になると、還付や特例適用が遅れる恐れがあります。

迷ったらここをチェック！確定申告のFAQ

まとめ 

相続不動産売却の確定申告は複雑ですが、
必要書類を事前に準備し、正確な記入を心がけることで適切に完了できます。
不安な場合は早めに税務署や税理士に相談し、申告期限に遅れないよう計画的に進めることが大切です。

相続不動産の売却と確定申告は、
「税金だけ」「不動産だけ」では判断できない場面が多くあります。
売却するべきかどうか、どの特例が使えるのかなど、状況によって最適な対応は異なります。

MET Design Homeでは、売却する・しないの判断段階からご相談を承り、
必要に応じて税理士・司法書士などの士業と連携しながら、
相続不動産をトータルでサポートしています。

ご不安な点や判断に迷うことがありましたら、
お気軽にお問い合わせください！

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それでは行ってみましょう！

※今回のコラムでは、不動産保有時から売却した時までを前提に書いています。

減価償却とは

簡単に言えば、建物価格を一括で経費計上出来ないように定められた年数で分割して計上してね！と言うのが減価償却です。経費計上できれば、その分がマイナス出来、課税額が下がるので減価償却をして節税！となるのですね。

譲渡所得

譲渡所得とは、物件を売却した時に、購入時と比べて得た利益の事です。この譲渡所得の算出方法からまずはご確認を。

譲渡所得＝売却金額-土地建物簿価-譲渡諸費用

ここで「土地建物簿価」とは？と思われた方の為に・・

これは購入時の価格を指します。

減価償却と簿価の関係

細かい事は抜きにしてシンプルに例えます。

1,000万円で購入した物件（土地建物簿価1,000万円）を10年間、毎年100万円ずつ

減価償却をしていき、10年後に同じ価格で売却したとします。

すると減価償却した分、簿価は0になります。

ここで先ほどの譲渡所得の出し方を思い出してください。

譲渡所得＝1,000万円（売却金額）-0円（土地建物簿価）-譲渡諸費用

譲渡時の諸費用は若干あるものの、利益（所得）は、1,000万円にまるまる掛かります。

ここで、減価償却せずに売却した場合はどうでしょうか？

ほぼ課税額は0に等しく、譲渡税は掛かりません。

つまり、減価償却をすれば、その分簿価が減っていき、減価償却時には税金が抑えられても

売却時には税金が多く課税されてしまうんです。

トータルで見ればとんとんのイメージです。

節税ではなく繰延べ

上記の事からも、節税と言うより税の繰延べという方が正しいのかも知れません。

減価償却は意味がないのか？

こんな事が事実であれば、減価償却しようがしまいが意味がないのでは？

と思うかもしれません。しかし、事業法人の場合は利益のコントロールがある程度できる点が

減価償却をするメリットではないかと考えます。

また、個人に関しては高額所得者にとって減価償却のメリットが最大化すると思います。

詳細は結構複雑になってきますので、ゴメンナサイ。ここでは省きます。

この様な仕組みを知らずに、減価償却で節税だ！と安易に考えずに出口を意識して

より良い不動産投資を行っていきましょう！

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