不動産の相続は、人生で何度も経験するものではありません。
突然のことに戸惑い、気がついたら期限ギリギリ…というケースも少なくありません。

この記事は、さいたま市・大宮で相続不動産をトータルサポートするMET Design Homeが作成した「不動産相続の完全ロードマップ」です。

私たちは不動産会社ですが、弁護士・司法書士・税理士とチームを組んで対応しているため、登記から税金、その後の売却や活用までワンストップで解説できます
これを読めば「いつまでに」「何を」「どのような書類で」手続きすればよいかが全て分かります
ぜひブックマークして、手続きの羅針盤としてお使いください。

親が亡くなって実家を相続したんですけど、正直何から手をつけていいかサッパリで…。役所の手続きとか苦手なんです。

わかります。突然のことで戸惑いますよね。
でも大丈夫です！やることは大きく分けて「7つのステップ」だけ。
まずは全体像を整理するところから始めましょう。

【30秒でわかる】不動産相続手続きの全体像（7ステップ）

不動産の相続手続きとは、亡くなった方の不動産の名義を相続人に変更し、関連する税金を申告する一連の流れのことです。全体の手順は以下の7ステップで進みます。

1. 遺言書の確認（自筆か公正証書かを確認）

2. 相続人の調査（出生から死亡までの戸籍を収集）

3. 相続財産の調査（不動産・預金・借金の洗い出し）

4. 遺産分割協議（誰が何をもらうか話し合う）

5. 遺産分割協議書の作成（全員の実印を押印）

6. 相続登記（法務局で名義変更 ※義務化対象）

7. 相続税の申告（基礎控除を超える場合のみ）

特に重要なのは、
ステップ6の「相続登記（3年以内）」と、ステップ7の「相続税申告（10ヶ月以内）」です。
これらは期限を過ぎるとペナルティがあるため注意が必要です。

1. 最初にチェック！相続手続きの「タイムリミット一覧」

不動産相続には、法律で決まった「期限」があります。まずは全体スケジュールを把握しましょう。

特に注意が必要なのは、2024年から義務化された「相続登記」です。
「昔の相続だからゆっくりでいい」は大間違い。
過去に相続した不動産でも、猶予期間である2027年3月31日までに申請しないと10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

2. 不動産相続の流れ【7ステップ詳細解説】

ここからは、実際に手続きを進めるための具体的な手順を解説します

ステップ1：遺言書の確認

まずは、亡くなった方（被相続人）が遺言書を残していないか確認します。
遺言書があれば、原則としてその内容が最優先されます。

• 自筆証書遺言: 家庭裁判所での「検認」が必要（法務局保管制度を利用している場合は不要）。

• 公正証書遺言: 検認不要ですぐに手続き可能。

ステップ2：相続人の調査（戸籍集め）

「誰が相続する権利を持っているか（法定相続人）」を確定させます。
被相続人の「出生から死亡まで」の連続した戸籍謄本すべてと、相続人全員の現在の戸籍が必要です。

ステップ3：相続財産の調査【重要】

ここが非常に重要です。「プラスの財産（不動産・預金）」だけでなく「マイナスの財産（借金）」も含めて調査します。 特に不動産は「自宅」以外にも、原野や私道を持っている可能性があります。
以下の3つの方法で漏れなく探しましょう

1. 固定資産税納税通知書: 毎年4〜5月頃に役所から届く通知書を確認します。

2. 名寄帳（なよせちょう）: 市区町村役場で取得できる一覧表です。非課税の土地（私道など）も載っているため、必ず取得しましょう。

3. 権利証（登記済証）: 自宅の金庫などを探し、古い権利証がないか確認します。

プロの助言： 借金の方が多い場合は、相続を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所で「相続放棄」の手続きが必要です。3ヶ月を過ぎると自動的に借金も背負うことになります。

不動産って「実家（家と土地）」だけですよね？ 毎年届く固定資産税の通知書を見れば全部わかりますか？

そこが落とし穴なんです！ 実は、通知書には「税金がかからない私道（道路）」などが載っていないことがあります。
漏れを防ぐために、必ず役所で「名寄帳（なよせちょう）」を取り寄せてくださいね。

ステップ4：遺産分割協議（話し合い）

相続人全員で「誰が・どの財産を・どれくらい」引き継ぐかを話し合います。 全員の合意が必要です。合意した内容は「遺産分割協議書」にまとめ、全員の実印を押します。

トラブル注意： 「実家は長男が継ぐ」などの口約束は後々揉める原因になります。必ず書面に残しましょう。

ステップ5：相続登記（不動産の名義変更）

法務局へ申請し、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更します。
これは司法書士に依頼するのが一般的ですが、条件が揃えば自分で行うことも可能です。

うちは父が亡くなってから5年くらい経ってるんですけど、登記とかしてないままで…。これってマズいですか？

実は…ちょっと急いだほうがいいです！ 2024年から登記が義務化されて、過去の相続も対象になりました。2027年の3月までに行わないと10万円以下の過料になるリスクがあるんですよ。

（参考）不動産の名義変更、自分でできる？手続きの流れと必要書類を大宮のプロが解説

ステップ6：相続税の申告・納付

遺産総額が「基礎控除額」を超える場合は、10ヶ月以内に申告が必要です。

【基礎控除額の計算式】 3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）
例：相続人が妻と子2人の場合 → 4,800万円までは税金がかかりません。

ステップ7：不動産の活用（売却・賃貸・居住）

ここが税理士・司法書士事務所などの解説サイトでは抜け落ちがちなポイントです
手続きが終わっても、不動産はそこに残ります。
「誰が住むのか」「維持管理費はどうするか」を決めなければなりません。

• 売却して現金化（換価分割）: 相続人で公平に分けやすい方法です。

• リノベーションして賃貸: 資産として残し、家賃収入を得る方法です。

• そのまま住む: 老朽化している場合は、修繕計画が必要です。

3. MET Design Homeが選ばれる理由

でも、こういうのって誰かに頼む場合、司法書士さんや税理士さんにバラバラに頼むんですよね？ 自分で探すの大変だなぁ…。

そこもお任せください！ METなら、信頼できる司法書士・税理士とチームを組んでいるので、窓口は私たちひとつでOKです。
「売る」「貸す」「住む」の活用まで一緒に考えましょう！

不動産相続は、手続きして終わりではありません！
「名義変更した家に誰が住むのか？」
「売却して現金を分けるのか？」
「リノベーションして貸すのか？」
登記の「後」にある活用方法まで考えないと、本当の解決にはなりません。

MET Design Homeには、税理・司法事務所にはない「不動産の現場力」があります。

1. 士業との強力な連携ネットワーク
信頼できる弁護士・司法書士・税理士とチームを組んでいます。
「登記は司法書士、税金は税理士、売却は不動産屋…」とお客様があちこち回る必要はありません。
私たちが窓口となってコーディネートします

2. 「売る」以外の選択肢も提案 私たちは不動産会社ですが、無理に売却を勧めません。
「残す」「活かす」「手放す」など、お客様にとって「資産」となる最良の方法を一緒に考えます。

3. 地域密着の顔が見えるサポート
大宮・さいたま市エリアの市場動向を熟知しています。
地元のプロだからこそできる、適正価格での査定や活用提案が可能です。

「こんなこと聞いていいの？」にお答えします。相続FAQ！

まとめ：一人で抱え込まず、まずは無料相談へ

相続手続きは期限との戦いですが、専門的な知識が必要です。
「書類集めだけで疲れてしまった…」となる前に、まずは全体のスケジュール整理から始めませんか

• まだ何も手をつけていない

• 司法書士を紹介してほしい

• 相続した家の査定額を知りたい

どのような段階でも構いません。不動産コンサルティングが、あなたの相続を親身にサポートいたします。

関連：相続トラブルを防ぐ遺言書：複雑な家族関係でも安心の遺言作成サポート完全ガイド｜弁護士法人あさかぜ法律事務所

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本記事では、不動産相続に必要な各種費用の内訳と、無理なく節約するためのポイントについて解説します。

まずはここから！相続手続き費用の疑問

大宮の実家を相続することになったけど、手続きにお金がかかるって聞いて…。相続税はかからない範囲なんですが、それでも何十万円も用意しないといけないんですか？

ご安心ください。相続税がかからない場合、費用はそこまで高額にはなりませんよ。 ただ、必ずかかる『実費』と、プロに頼む場合の『報酬』があります。 私たちMETは地域の司法書士や税理士とも連携しているので、お客様の状況に合わせて無駄のないプランをご提案できます。まずは内訳を見てみましょう！

1. 不動産の相続手続きにかかる「主な費用」の内訳

手続きにかかるお金は、大きく分けて「税金（実費）」「書類代（実費）」「専門家報酬」の3つです。

【1】登録免許税（名義変更の税金）

これは不動産の名義を亡くなった方から相続人に変えるため（相続登記）、法務局へ支払う税金のことです。

• 計算式: 固定資産税評価額 × 0.4%

• 目安: 評価額2,000万円の土地建物なら 約8万円

※土地の価額が100万円以下の場合など、令和9年3月31日までは免税措置が使えるケースもあります。

【2】書類取得費用（実費）

さらに、手続きには多くの公的書類が必要です。

• 戸籍謄本（450円〜）、印鑑証明書、住民票、登記事項証明書など。

• 相続人の人数が多いと、数千円〜数万円になることもあります。

戸籍謄本・評価証明書などの取得費用

郵送取り寄せの際は、往復の郵送料も別途必要です。

【3】専門家への報酬（依頼する場合）

手続きをプロに任せる場合にかかる費用です。

• 司法書士: 相続登記の代行（相場：5〜15万円程度）

• 税理士: 相続税申告が必要な場合（相場：遺産総額の0.5〜1.0%程度）

2. ケース別！費用シミュレーション

「実際いくらかかるの？」という疑問に、よくある2つのパターンでお答えします。

ケースA：シンプル＆節約派（自分で手続き）

• 状況: 不動産1件、相続人1人、相続税なし

• 費用合計: 約6万5,000円

    ◦ （内訳：登録免許税6万円 ＋ 書類代など実費のみ）

• ポイント: 平日に法務局へ行く手間はかかりますが、費用は実費のみで済みます。

ケースB：お任せ＆安心派（専門家に依頼）

• 状況: 不動産2件、相続人複数、相続税申告あり

• 費用合計: 約87万円

    ◦ （内訳：登録免許税15万円 ＋ 司法書士報酬25万円 ＋ 税理士報酬45万円 ＋ 実費）

• ポイント: 金額は上がりますが、複雑な遺産分割協議書の作成や、特例を使った節税対策をプロに任せられるため、安心感が違います。

3. 費用を安く抑える「3つの節約術」

少しでも出費を減らしたい方は、以下の工夫を検討してみてください。

1. 自分でできることは自分で行う

戸籍謄本の収集などを自分で行えば、専門家報酬（代行費）を一部カットできます。
法務局の相談窓口を活用して、登記申請にチャレンジするのも一つの手です。

2. 相見積もりをとる

専門家の費用は事務所によって異なります。地域の相場を知るためにも、比較検討が大切です。

3. 「売る・残す・活かす」をトータルで考える

しかし、ここが一番重要です。手続き費用を数万円削ることも大切ですが、その不動産をどう活かすかで、将来の収支は何百万円も変わります。

MET Design Homeでは、単なる売却だけでなく、

• リノベーションして賃貸に出す

• そのまま住み続けるためのリフォーム

など、資産価値を高める提案も行っています。長い目で見た「お得」を一緒に考えましょう！

迷ったらここをチェック！相続手続きのFAQ

まとめ

不動産の相続手続き費用は、状況によって数万円で済むこともあれば、数十万円かかることもあります。 大切なのは、「自分たちでできる範囲」と「プロに頼むべき範囲」を正しく見極めることです。

MET Design Homeの強みは、「不動産のプロ」でありながら「相続の窓口」になれることです。

• ワンストップ連携: 弁護士・司法書士・税理士と連携し、たらい回しにしません。

• 多様な選択肢: 売却だけでなく、リノベーションや活用（残す選択）もご提案します。

• 地域密着: さいたま市・大宮の地域事情に精通しています。

「まずは見積もりだけ知りたい」
「誰に相談すればいいか分からない」
という方も、まずはお気軽にお問い合わせください

関連：不動産の相続手続き費用が無料に！！各専門家の得意分野と活用方法も解説！｜クルーズカンパニー

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2024年4月から不動産の相続登記（名義変更）が義務化され、手続きを急ぐ方が増えています。
結論から言うと、不動産の名義変更は自分で行うことも可能です。

しかし、そこには「書類集めの壁」や「補正（やり直し）のリスク」、そして「2027年3月の期限」という問題があります。

今回は、さいたま市・大宮を拠点に相続不動産のトータルサポートを行うMET Design Homeが、
自分で手続きする具体的な手順と、プロに頼むべきかどうかの判断基準を分かりやすく解説します

「自分で行なう」vs「プロに頼む」

名義変更を行いたいけど、司法書士に頼むと高いって聞くし…自分でやって費用を浮かせたい気持ちもあるんです。でも、書類とか難しそうで…私でも進められますか？

そのお気持ち、よく分かります。
実は、ご自身で進めて費用を抑えることも十分可能なんですよ！
ただ、ケースによっては『頼んだ方が早くて楽』な場合もあります。
まずは『どんな作業が必要か』、全体の手順を見てから判断してみましょうか。

1. 始める前に確認！相続手続きの「全体像」と「期限」

まずは、名義変更がどのタイミングで必要なのか、全体像を把握しましょう。

特に注意が必要なのは、2024年から義務化された「相続登記」です。 「昔の相続だからゆっくりでいい」は大間違い。過去に相続した不動産でも、猶予期間である2027年3月31日までに申請しないと10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

【参照】法務省：相続登記の申請義務化について（公式）

2. 【保存版】相続登記を自分で行う4ステップ

手続きは大きく分けて4つの段階で進みます。一番の難関は「① 書類の収集」です。

【ステップ１】：必要書類を集める（難易度：★★★）

ここが最大の壁です。以下の書類をすべて揃える必要があります。

• 被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本 「出生から死亡まで」のすべての戸籍が必要です。転籍（本籍地の移動）が多いと、全国の役所から取り寄せる必要があり、非常に手間がかかります。

• 住民票の除票（最後の住所を証明するもの）

• 相続人全員の戸籍謄本・住民票

• 遺産分割協議書 「誰が不動産をもらうか」を話し合い、実印を押した書類です。

• 印鑑証明書（相続人全員分）

• 固定資産評価証明書（登録免許税の計算に必要）

「法定相続情報一覧図」を法務局で作っておくと、戸籍の束を持ち歩かずに銀行の手続きなどができるので便利です。

【ステップ2】：登録免許税を計算する

登記申請には必ず税金がかかります。計算式は以下の通りです。

固定資産税評価額 × 0.4％ ＝ 登録免許税

【計算例】 固定資産税評価額が2,000万円の土地建物の場合 2,000万円 × 0.4% = 80,000円
この8万円は、自分で行ってもプロに頼んでも必ずかかる税金（実費）です。
収入印紙を購入して納めます。

【ステップ3】：登記申請書を作成・提出

法務局のホームページからひな形をダウンロードし、作成します。
提出方法は「窓口」「郵送」「オンライン」がありますが、初めての方は不備があった際にその場で訂正できる「窓口提出」がおすすめです

▼ 申請書のダウンロードはこちら
法務局：不動産登記の申請書様式について（公式）
※「相続による所有権移転登記申請書」を選んでください。

▼ 提出先の法務局を探す
管轄のご案内：法務局（公式）
※不動産がある場所を管轄する法務局へ提出します。

【ステップ4】：完了確認

申請から通常1〜2週間で登記が完了します。
「登記識別情報通知（権利証）」を受け取って終了です。

3. 費用はいくら違う？「自分」vs「プロ」

自分で手続きする最大のメリットは費用の節約です。

自分で行えば、この司法書士報酬（5万〜15万円程度）を節約できます。
しかし、その分「役所へ行く時間」「書類作成の勉強時間」「ミスの修正にかかる手間」というコストが発生します。

4. プロに頼むべきケース、自分でできるケース

無理をして自分でやろうとして、期限（2027年3月）を過ぎてしまっては本末転倒です。
以下の基準で判断することをおすすめします。

自分でチャレンジしても良いケース

• 相続人が自分ひとり、または家族（配偶者・子供）だけで仲が良い。

• 平日の日中に、何度も役所や法務局へ行く時間が取れる。

• 不動産が自宅（1ヶ所）のみで、権利関係がシンプル。

プロ（司法書士）に任せた方が良いケース

• 相続人の数が多い、または疎遠な人がいる
遺産分割協議書のハンコをもらうために、手紙のやり取りや調整が必要になります。

• 数次相続（過去の相続が終わっていない）が発生している
おじいちゃん名義のまま父が亡くなった場合など、関係者が数十人に膨れ上がっていることがあります。

• 売却を急いでいる
書類不備で登記が遅れると、売却の契約に間に合わなくなるリスクがあります。

5. MET Design Homeが提案する「手続きの先」

無事に名義変更が終わったら、それでゴールではありません。
私たちMET Design Homeでは、「名義を変えた後、その家をどうするか？」まで見据えたサポートを行っています。

こんな時どうする？自分で進める人の『つまづき』解消FAQ

まとめ：不安な場合は「整理」から始めよう

不動産相続を自分で行うことは、費用の節約になる反面、多くの手間と責任を伴います。
「戸籍集めだけは自分でやって、申請は司法書士にお願いする」といった依頼ができる場合もあります。

•まずは自分でできるか判断したい

• 信頼できる司法書士を紹介してほしい

• 名義変更した後の活用（売却・賃貸）も相談したい

そんなときは、まずMET Design Homeの無料相談をご利用ください。
私たちは「手続きの代行」だけでなく、「あなたにとって一番負担がなく、損をしない方法は何か」を一緒に考え、整理するお手伝いをします！

The post 【2026年版】不動産の名義変更、自分でできる？手続きの流れと必要書類を大宮のプロが解説 first appeared on MET Design Home 株式会社.

2024年4月に相続登記が義務化されてから、まもなく2年が経とうとしています。
特に注意が必要なのは、義務化前から不動産を持っていた方に適用される「2027年3月31日」という猶予期限が迫っていることです。

今回は、さいたま市・大宮を拠点に相続不動産のトータルサポートを行うMET Design Homeが、2026年現在、絶対に知っておくべき3つの期限と、間に合わない場合のリスクを整理して解説します。

父が亡くなって5年になります。義務化のニュースは知っていますが、昔の相続だし…来年の春くらいまでにやれば大丈夫ですよね。

そこが落とし穴なんです！正確には『2027年3月31日』まで。4月1日を迎えるとアウトになってしまいます。
今ならまだ間に合いますので、他の期限と合わせてスケジュールを整理しましょう。

今、確認すべき「３つの期限」

1. 2026年版：これだけは押さえて！「3つの重要な期限」

不動産相続において、法律で定められた特に重要な期限は以下の3つです。

【1】3ヶ月以内：借金を引き継がないための決断

被相続人（亡くなった方）に多額の借金がある場合、「相続放棄」の手続きを家庭裁判所で行う必要があります。この期間（熟慮期間）を過ぎると、自動的に「単純承認（すべての財産と借金を引き継ぐこと）」とみなされてしまいます。

【2】10ヶ月以内：現金が必要になるタイミング

相続税がかかる場合、10ヶ月以内に申告と「現金での納付」を済ませなければなりません。 2026年現在、地価の上昇に伴い「予想外に相続税がかかる」ケースも増えています。早めの試算が不可欠です。

【3】3年以内：【重要】迫る「2027年問題」

2024年4月1日から義務化された相続登記ですが、いつ相続したかによって期限の数え方が異なります。

• 2024年4月1日「以降」に相続した人： 相続を知った日から3年以内。

• 2024年4月1日「以前」に相続していた人： 猶予期間の終了日である2027年3月31日までに申請が必要です。

※なぜ「3月31日」まで？ 法律の施行日（2024年4月1日）から「3年間」の猶予が与えられているため、その期間満了日である2027年3月31日がデッドラインとなります。

2026年の今、この期限まであと約1年しかありません。期限直前は法務局や司法書士が大変混雑するため、余裕を持って動くことを強くおすすめします。

駆け込み需要で法務局や司法書士が混雑する前に動くことを強くおすすめします。

2. 期限を過ぎるとどうなる？放置のリスク

「まだ1年あるから」と後回しにしていると、以下のようなリスクが高まります。

• 10万円以下の過料（罰金） 正当な理由なく期限（2027年3月31日）を過ぎると、過料の対象となります。

• 不動産の「凍結」 名義変更をしていない不動産は売却も担保設定もできません。

• 権利関係の複雑化（数次相続） 放置している間に新たな相続が発生すると、関係者が数十人に増え、ハンコをもらうだけで数年かかる事態になりかねません。

3. 理想的なスケジュールの立て方

2026年の今から動き出す場合の、スムーズな手順です。

1. 【〜1ヶ月目】現状の整理

まずは「いつ相続が発生したか」「誰が相続人か」を確定させます。

2. 【〜3ヶ月目】遺産分割協議

「誰が不動産をもらうか」を話し合い、遺産分割協議書を作成します。

3. 【〜半年以内】登記申請・納税

2027年3月の期限ギリギリに申請するのではなく、余裕を持って年内に完了させましょう。

4. MET Design Homeが提案する「手続きの先」

期限を守ることは大切ですが、それはあくまでスタートラインです。
私たちMET Design Homeは、「名義を変えた後、その家をどうするか？」まで見据えたサポートを行っています。

• 残す: リノベーションして住み継ぐ

• 活かす: 賃貸やシェアオフィスとして収益化する

• 手放す: 負担になる前に売却し、資産を整理する

私たちのミッションは、相続不動産を「負担」のままにせず、お客様や地域にとっての「資産」に変えることです。 士業（税理士・司法書士）と連携し、登記からその後の活用まで窓口ひとつでトータルサポートいたします。

よくある勘違いと注意点をFAQで解決！

まとめ：2027年問題に備えて、今すぐ動き出そう

2026年は、多くの人にとって「相続登記の期限」を意識すべき重要な年です。
来年（2027年）の春になって慌てないよう、今のうちに整理を始めましょう

• いつまでに何をすればいいかスケジュールを立てたい

• 昔の相続だが、何から手をつければいいか分からない

• 手続き後の活用（売却・リノベ）も含めて相談したい

そんな方は、MET Design Homeの無料相談をご利用ください。
さいたま・大宮の地域密着企業として、複雑な手続きの交通整理から、その後の活用までワンストップでお手伝いします

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実は、条件によっては申告が不要なケースもあるんです。
ただ、申告しないと『特例』が使えずに損をする場合もあるので、
まずはご自身のケースを確認してみましょう！

「相続した不動産を売却したら、確定申告は必要なの？」
「申告を忘れたら、あとから税金やペナルティがかかるのでは？」

相続不動産の売却後は、多くの場合で確定申告が必要になります。
ただし、すべてのケースで申告が必要なわけではなく、条件によっては不要な場合もあります。
その判断が難しく、不安に感じる方も多いのではないでしょうか。

本記事では、相続不動産を売却した際に

• 確定申告が必要なケース・不要なケース
• 申告期限とペナルティ
• 必要書類と準備のコツ
• 申告の流れと注意点

を初心者の方にもわかりやすく、ステップ形式で解説します

なお、MET Design Homeでは、埼玉エリアを中心に、
相続不動産の売却や名義変更、士業との連携まで含めたご相談を承っています。
実際のご相談事例を踏まえながら、本記事では一般的なポイントを解説していきます。

まず確認相続不動産売却で確定申告が必要なケース

相続不動産を売却した場合、必ずしも全員が確定申告を行うわけではありません。
ここでは、申告が必要となる代表的なケースを確認しましょう！

売却益（譲渡所得）が出た場合は確定申告が必要

相続不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要です。

譲渡所得とは、

売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

で計算され、プラスになれば課税対象となります。

課税される税金は以下の3種類です。

• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税

売却益があるにもかかわらず申告をしないと、延滞税や無申告加算税が課される可能性があるため注意が必要です。

計算してみたら赤字だったから、税金はかからないよね。
じゃあ申告もしなくていいってこと？

ちょっと待ってください！
赤字でも、『特例を使って税金をゼロにする』ためには、確定申告の手続き自体は必要なんです。
ここを勘違いして特例を使いそびれる方が多いので要注意ですよ！

利益が出なくても申告が必要な場合がある

売却価格が取得費や諸費用を下回り、譲渡所得がマイナス（損失）となる場合は、原則として確定申告は不要です。

ただし、以下の場合は利益が出ていなくても申告が必要になります。

• 3,000万円特別控除などの特例を適用する場合
• 他の不動産譲渡と損益通算を行う場合

「利益がない＝申告不要」と思い込み、控除や通算の機会を逃すケースが多いため注意しましょう。

MET Design Homeでも、「申告が必要だと思わなかった」「不要だと思っていた」
という理由で、後から相談に来られる方が少なくありません。
判断に迷う場合は、早めに確認しておくことが安心につながります。

申告期限と遅れた場合のペナルティ

確定申告の期限は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
期限を過ぎると、以下のペナルティが発生する可能性があります。

• 無申告加算税（最大20％）
• 延滞税（年7.3％など）

万が一遅れてしまった場合でも、速やかに期限後申告や修正申告を行えば、加算税が軽減される可能性があります！

相続不動産の売却に伴う確定申告では、書類準備が重要なポイントです

確定申告に必要な書類一覧｜事前に揃えるコツ

相続不動産の売却に関する申告では、以下の書類が基本となります。

• 売買契約書（売却額の確認）
• 登記事項証明書（登記内容の証明）
• 譲渡所得の内訳書（所得計算用）
• 不動産仲介業者の領収書（手数料などの証明）
• 被相続人居住用財産等、特例を受ける場合は、特例適用申告書

書類に不備があると控除が受けられない可能性があるため、早めに確認・準備しましょう。

取得費を証明する書類の集め方

取得費とは、被相続人が不動産を購入した際にかかった費用です。
購入時の契約書や領収書、リフォーム費用の明細などが該当します。

書類が見つからない場合は、概算取得費（売却価格の5％）を使うことも可能です。
その一方で、税負担が増えるケースもあるため注意が必要です

古い家だから、親が買った時の契約書なんてどこにもない！
これじゃ計算できないよ…

諦めないで大丈夫です！ 契約書がない場合は、売った金額の5％を『購入費』として計算するルールがあります。
まずは手元の資料でわかる範囲から整理してみましょう。

MET Design Homeでは、取得費の資料が見つからないケースについても、
売却時の状況や過去の資料を整理しながら、士業と連携して判断をサポートしています。

譲渡費用の領収書整理のポイント

譲渡費用には、仲介手数料、測量費、印紙税、解体費用などが含まれます。

領収書や請求書は、日付・金額・業者名が明記されているかを確認し、
「費用の種類ごと」に整理し、電子データも削除せず保管しておきましょう。
申告時や税務署からの問い合わせにもスムーズに対応できますよ。

確定申告の流れ｜5ステップで解説

ここでは、相続不動産の売却による確定申告をスムーズに行うための、主要な記入箇所と注意点を見てみましょう。

Step1：譲渡所得を計算する

まずは、不動産売却によって譲渡所得がいくらになるかを計算します。
譲渡所得は、次の計算式で算出します。

売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

• 取得費：被相続人が不動産を購入した際の費用
• 譲渡費用：仲介手数料、印紙税、解体費用など売却にかかった費用

この金額がプラスになった場合、確定申告が必要になります。

Step2：取得費・譲渡費用を整理する

次に、取得費と譲渡費用を整理します。

取得費が分かる書類（売買契約書・領収書など）が残っていない場合は、
概算取得費（売却価格の5％）を使うことも可能です。

ただし、概算取得費を使うと税額が高くなるケースが多いため注意が必要です。

譲渡費用についても、仲介手数料や解体費などを漏れなく確認し、
領収書や契約書で裏付けを取りましょう。

Step3：控除や特例が使えるか確認する

譲渡所得が出た場合でも、控除や特例を使えば税金を大きく減らせる可能性があります。
代表的な特例は以下のとおりです。

• 3,000万円特別控除
• 相続税額の取得費加算の特例

特例によっては併用できないものもあります。
そのため、事前に適用条件を確認しておくことが重要です。

Step4：確定申告書を作成する

必要な情報がそろったら、申告書を作成します。

相続不動産売却では、主に以下の書類を使用します。

• 確定申告書B
• 譲渡所得の内訳書（土地・建物用）
• 国税庁のe-Tax作成コーナーを利用すれば、画面の案内に沿って入力するだけで自動計算されるため、初心者の方でも安心です。

Step5：書類を提出し、納税・還付を行う

作成した申告書は、以下の方法で提出できます。

• 税務署窓口
• 郵送
• e-Tax（電子申告）

申告期限は、売却した翌年の2月16日〜3月15日までです。
期限内に提出し、必要に応じて納税、または還付を受けましょう。

確定申告の提出方法と申告後の流れ｜迷わないためのポイント

確定申告書が完成したら、次は提出と納税のステップです。
ここでは、提出方法の違いと申告後の流れを順番に確認していきましょう。

確定申告書の提出方法は3つ

相続不動産の確定申告書は、次の3つの方法で提出できます。
それぞれの特徴を理解し、自分に合った方法を選びましょう。

申告から納税・還付までのスケジュール

確定申告を提出した後は、税額に応じて納税または還付の手続きが行われます。

• 納付期限：申告期限と同じ3月15日まで
• 納税方法：金融機関、コンビニ、クレジットカード、口座振替 など

納税額が大きい場合は、口座振替を設定しておくと支払い忘れを防げます。

還付がある場合は、申告から約3〜6週間程度で指定口座に振り込まれるのが一般的です。
提出後も、控除の漏れや記載ミスがないか確認しておきましょう！

修正申告が必要になった場合の対処法

確定申告後に誤りや記載漏れに気づいた場合は、「修正申告」または「更正の請求」で対応します。

修正申告と更生請求の違い

実際には、
「売却後しばらく経ってから間違いに気づいた」
というご相談も少なくありません。
MET Design Homeでは、状況を整理したうえで、必要に応じて専門家のご紹介も行っています。

相続不動産売却でよくある確定申告ミスと注意点

相続不動産の確定申告は手続きが多く、ミスが起きやすいのが特徴です。
特に注意したいポイントを確認しておきましょう。

取得費・特例の申請漏れ

取得費の計算ミスや、
3,000万円特別控除・相続税額の取得費加算の特例を申請し忘れるケースは非常に多く見られます。

特例を利用するには、

• 専用の申告書
• 証明書類の添付

が必要です。e-Taxを利用する場合も、データ添付の漏れに注意しましょう。

申告期限の勘違い

確定申告の期限は、売却した翌年の2月16日〜3月15日までです。

期限を過ぎると、

• 延滞税（年7.3％など）
• 無申告加算税（最大20％）

が課される可能性があります。
3月中旬は特に混雑するため、早めの対応がおすすめです。

必要書類の不備・不足

• 登記事項証明書
• 譲渡所得の内訳書
• 特例適用申告書

これらは添付漏れが多い書類です。

PDFやコピーで提出できる場合もあるため、余裕をもって準備しておきましょう！
再提出になると、還付や特例適用が遅れる恐れがあります。

迷ったらここをチェック！確定申告のFAQ

まとめ 

相続不動産売却の確定申告は複雑ですが、
必要書類を事前に準備し、正確な記入を心がけることで適切に完了できます。
不安な場合は早めに税務署や税理士に相談し、申告期限に遅れないよう計画的に進めることが大切です。

相続不動産の売却と確定申告は、
「税金だけ」「不動産だけ」では判断できない場面が多くあります。
売却するべきかどうか、どの特例が使えるのかなど、状況によって最適な対応は異なります。

MET Design Homeでは、売却する・しないの判断段階からご相談を承り、
必要に応じて税理士・司法書士などの士業と連携しながら、
相続不動産をトータルでサポートしています。

ご不安な点や判断に迷うことがありましたら、
お気軽にお問い合わせください！

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今回のコラムでは、不動産購入による節税にまつわるお話です。

注意喚起と言いますか、何と言いますか。。このコラムを読めば、大きな損を回避できるかもしれません♪

それでは行ってみましょう！

「節税のために不動産買いませんか？」

とある方のお話です。

それなりに現預金をお持ちのお客様。ある日、相続税の対策をしませんか？のチラシが目に留まりました。子供たちの世代に余計な税金を支払わせないためにも、何か対策を取らなければと、勇気を振り絞ってチラシの会社へ電話を掛けました。

親身になって優しく相談に乗って貰っていたら、当初の緊張もいつしか解けて、完全に気を許すような存在に。

そのタイミングで言われたんです。

「節税のために不動産買いませんか？」

「現金は、そのままの額が相続税の課税対象になります。現金を不動産に替えれば、評価額が下がって、課税が少なく済みますよ？さらに収益物件ですから、家賃収入も得れて、将来受け継いだお子様も喜びますよ！」と。

よくある話し

さきほど書いた話し、よくある話しです。

現金より、不動産の方が評価額が下がるので税金が抑えられるのも本当です。

気を付けるべきは、節税だけが目的になっていないか？です。

こんな時、プレゼン資料等で、【本来◯千万円の相続税が、不動産を買えば◯百万円に下がります】

こうアピールされたら、税金も安くなっていいわ！と、区分所有の表面利回り4％位のものを簡単に持っていた現金で買ってしまう。現金が不動産に姿を変え、評価が下がったのは確かです。しかし、その収益物件、不動産投資として見た場合、どれだけの価値があるのでしょうか？

こんな時こそ

この様な時こそ、一旦落ち着いて言われるがままではなく、しっかりと考えて判断しましょう。

不動産投資が目的ではないので、購入する基準は低くても仕方ありませんが、そんな中でも、

❏リセールバリュー

❏周辺の賃貸需要や相場

❏類似物件との比較

位は確認をして下さい。

あまりにも条件が他とズレていれば、他の物件を検討するべきです！

しなくていい大きな損から、あなたを守るのは、あなた自身です。

知識で武装して身を守ってくださいね。

弊社では、相続等のご相談も受け付けております♪

お気軽にご相談ください！

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