都心不動産市況、為替リスクがもたらす影響とは？

都心のタワマン事情

2025年9月現在、石破政権退陣により、円安が進む日本。東京都心のタワーマンション市場では、外国人投資家の存在感がこれまでになく高まっています。湾岸エリアでは外国人購入比率が3割を超えるケースも見られ、まさに「インバウンドマネー」が価格を支える構図になっています。

背景には、長期化する円安があるようです。

海外投資家にとっては日本の不動産が割安に見え、かつ安定した資産として魅力が増しているのです。

しかし、この構図は同時に大きなリスクをはらんでいます。

それが「為替リスク」です。

もし急速に円高に振れた場合、海外投資家の購買意欲は一気に冷え込む可能性があります。

過去にも円高局面で外資が一斉に引いた例があり、特に高額帯のタワーマンション市場はその影響をまともに受けやすいのです。

現状の販売在庫は、多くが高値圏で仕入れた物件です。建築コストの上昇や土地価格の高騰も重なり、薄利あるいは利益を削って販売している企業も中にはいる状況です。

円安時には「外国人需要」という出口戦略が見込めますが、円高に反転すればそのシナリオは崩壊します。

売れ残った在庫は企業の資金繰りを直撃し、中堅以下のデベロッパーでは経営に深刻な影響を与えかねません。

さらに、金利上昇も重しとなっています。変動金利の上昇で国内の実需層は借入余力を失い、高額物件には手が届きにくくなっています。

つまり「円安なら外国人、円高なら国内実需」という二正面の需要のうち、片方が為替で簡単に消えるリスクを抱えているのです。

この不安定なバランスの上で市場が成り立っている点は見逃せません。

為替リスクが現実化すれば、日本企業の現場ではどうなるでしょうか。まず販売会社の在庫回転に影響が出ます。

外国人投資家の購入割合が2割から最大で5割というデータもあるなか、その分の穴埋めをどうするか？企業は対策を考える必要がありそうです。

広告宣伝費を増やし、販売インセンティブを強化しながらも、成約件数は思うように伸びない。

在庫が積み上がれば金融機関の融資姿勢も厳しくなり、資金繰りの苦しさが表面化します。

場合によっては、不良在庫を値下げして処分せざるを得ない局面も出てくるでしょう。

その際、利益はほとんど残らず、赤字決算や倒産リスクにつながる可能性があります。

一方、大手デベロッパーはある程度の耐性を持っています。豊富な資金力で販売時期を調整したり、海外マーケティングを強化したりしてリスク分散を図るでしょう。

しかし、中堅・中小企業は資金余力が限られ、価格調整を迫られた際のダメージは致命的です。

消費者の目線で見れば、円高転換は「割安で都心物件を購入できるチャンス」となるかもしれません。とはいえ、その裏には企業の苦境が隠れており、市場全体の不安定化につながる点は注意が必要です。特にタワーマンション市場は、外国人需要に強く依存しているため、為替の動向が価格に与えるインパクトは郊外物件以上に大きいと考えられます。

まさに都心のタワマンなどの一定の不動産売り上げの3割前後は「円安」であるがゆえに成立していると言っても過言ではありません。

円高が訪れた時に、需要が一気にしぼみ、在庫リスクと企業の経営リスクが顕在化する可能性は高い。海外投資家にとっては投資妙味が減り、日本の不動産会社にとっては販売計画の再考を迫られる局面になるでしょう。