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不動産営業の ”つぶやき” 投資コラム

住宅ローンで買った物件で賃貸経営してるんです

住宅ローンで買った物件で賃貸経営してるんです

みなさんこんにちわ。

今回はタイトルにもあるように、住宅ローンで購入した物件で賃貸経営するお話

このコラムは・・・

  • 「利回りは気になるけど、リスクが怖い」
  • 「良い物件が見つからないし、融資も通るか心配」
  • 「自己資金が少なくて、一棟買いはムリ」

そんな方に読んで頂きたい内容です。

賃貸併用住宅という選択肢

いきなり結論ですが、【賃貸併用住宅】を購入することで住宅ローンを利用し不動産投資を行う事が可能です。

賃貸併用住宅とは、建物面積の半分以上を自己居住用、それ以外を賃貸居住用に設計した建物のこと。

例えば…

  • 1階を自宅、2階を賃貸として貸す
  • 玄関が2つある2世帯住宅風の設計で、一方を賃貸に
  • 1K〜1LDKタイプの賃貸ユニットを1部屋だけ設ける

ポイントは、建物全体の50％以上を自己居住として使用すること。
これを満たすことで、住宅ローンの適用が可能となります。

もちろん自宅として、ちゃんと住まないといけないので、しっかりと守るべきことは守ってくださいね！

なぜ「住宅ローン」が有利なのか？

投資用ローンと住宅ローンの金利差は非常に大きいです。

つまり、同じ建物でもローン条件が圧倒的に有利なのが賃貸併用住宅の強み。
低金利×長期間＝月々の返済を抑えつつ、賃料収入で相殺できるため、
実質の住居費をかなり軽減することができます。

注意点もあるよ

もちろん、いい点ばかりではありません。当たり前の話ですから、賃貸併用の場合、水回り設備、玄関など、通常の自宅なら1つで済むものを2つ用意しなければいけません。

それなりに建物面積も増える為、建物代金の増加=融資金額の増加

となることを忘れないようにしたいところです。

イメージ例：月10万円のローン、賃料5万円なら…

仮に、住宅ローン返済が毎月10万円だとして、賃貸部分で毎月5万円の家賃が入れば…

  • 実質返済額は5万円
  • 家賃並みの支払いでマイホームが持てる
  • 数年後に繰上返済も視野に入る

また、自己資金が少ない方でも、住宅ローンなら頭金10％前後で組めるケースが多いため、初期ハードルが大きく下がります。

こんな人にこそ向いている

  • 賃貸併用で住宅ローン返済を軽減しながら、資産を形成したい
  • 投資はしたいが、一棟買いはまだ不安
  • 転勤リスクが少なく、長期的に1つの場所に住む予定がある
  • 子育て後、子供が独立したら賃貸スペースを増やす…など将来的な柔軟性を求める

将来の“出口戦略”も選べる

賃貸併用住宅は、将来の使い道も多様です。

  • 自宅＋賃貸→将来フル賃貸に
  • 自宅＋賃貸→将来親世帯や子世帯との同居に活用
  • 転勤などで自宅を空ける際も、2室とも賃貸に出せる可能性あり

将来的な選択肢を持てるのは、資産としての住宅価値がある証拠です。

注意点：始める前に押さえておくべきポイント

賃貸併用住宅は“中間型”の不動産活用なので、以下のような点に注意が必要です。

1. 設計の工夫がカギ

自宅と賃貸部分のプライバシー分離設計は必須。

2. 住宅ローンの審査

住宅ローンとはいえ、賃貸部分があるため事前相談は銀行との綿密な打合せが重要。経験のある設計士や不動産会社と連携を。

3. 空室リスクの存在

収支計画は「常に満室」の想定は避け、2〜3か月の空室期間も想定してキャッシュフローを見積もること。もちろん事前に賃貸相場を調べることはもちろん、賃貸併用住宅でも相場賃料が得られるのか？需要はあるのか？をしっかりと確認しておきたいですね。

4. 管理や対応は自分の責任

小規模でもオーナー業である以上、賃貸管理・トラブル対応・契約手続きなどが発生。苦手な場合は管理会社の活用も検討を。

まずは「住む場所」を“収益資産”に変える一歩から

「家は一生の買い物」と言われる時代は終わりました。
いまは、自宅そのものを“収益を生む不動産”として活用できる時代です。

賃貸併用住宅は、低リスクで資産形成を始めたい方にとって最適なスタート地点。
家賃を“払う”側から、“もらう”側へ。

興味ある方は色々と深堀りして調べてみてください！

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