事件事故物件を売却する場合

みなさんこんにちは♪

今回のコラムでは、不動産を所有する売主様に向けてのコラムです。

現在所有する物件で事件事故が過去に起きてしまった場合、スムーズに売却が出来るのか？

査定額は相場と比べてどうなるのか？が気になる点だと思います。

事前に詳細を知っておくことでスムーズに売却が進められるようにしましょう。

告知義務

まず物件を売却するときに、買主に対して告知義務が発生する場合と、しない場合があります。

その違いはどこにあるのでしょうか？

告知なしの場合：日常生活の中で生じた不慮の事故（自宅の階段からの転落や、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥など）

告知ありの場合：自殺、他殺など取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合。

上記が基本的な考えですが、告知なしの場合でも、その後の発見までに長時間が経過し、特殊清掃や大規模なリフォームが行われていた場合には、買主へ告げなければいけません。

これらは国土交通省による「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」にて定められています。

告知義務が発生する場合、一般的には以下の様な目安で査定額に影響する傾向にあります。

他殺：５割程度相場より低い

自殺：3割程度相場より低い

これらは状況や、経過年数などにもよって変動する為、個別事情により異なります。

また建物内で事件事故が発生していた場合、建物を解体すれば告知のありなし、または査定額に影響するのか？が良く問われるポイントですので、事前に販売業者と相談の上、売主様にとって価格面でも条件面でも納得のいく販売条件を整えることが重要です、

所有物件を賃貸で出す場合と売買で出す場合によっても、条件に違いが出てきますが、ハッキリと明記されている点は以下の通りです。

・日常生活の中で生じた不慮の事故以外の事故で、特殊清掃等が行われることとなった死が発覚して、おおむね3年を経過している場合は、借主にこれを告げなくて良い

上記のように記載されています。

過去の判例を見ると、告知に該当しないと思っていた取引が、引渡し後のトラブル発生により元売主の瑕疵に該当するといったケースがあります。

時間が経過していても、近隣の方から話を聞いたなど、その内容が購入の判断に大きく影響を及ぼす場合は、瑕疵に該当してしまうので、告知等については慎重に判断する必要があります。