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不動産コラム 不動産営業の ”つぶやき” 投資コラム

【2025年版】都内の不動産市場はこれからどうなる？5つの注目ポイント

【2025年版】都内の不動産市場はこれからどうなる？5つの注目ポイント

みなさんこんにちは！
今回は、不動産の中でも注目が集まる「東京都内」の今後の市場展開について、わかりやすくお届けします。

これから家を買いたい方、投資を考えている方、「都心の物件は高すぎる…」と感じている方も、ぜひ参考にしてください！

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1. 富裕層向け「超高額物件」はさらに拡大傾向

ニュースによると、最近では野村不動産をはじめとした大手デベロッパーが、港区・渋谷区・千代田区などに1戸数億円〜十数億円クラスのマンションを積極供給しています。

＜この様な状況の背景には＞

■円安で海外資本の流入が加速

■一般層の購買力が落ちる中、確実に買える層＝富裕層を狙う動き

■相続対策・資産保全で実物資産への需要が根強い

こうした物件は「暮らすため」より「保有・転売・相続」目的が多い傾向が強く、実需とは別の市場として今後も成長が予想されています。

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2. 一般層には価格の“壁”がより厚く

都心部のマンション価格はすでに平均1億円を超えるケースも珍しくなく、住宅ローンの頭金や月々の支払いのハードルが高くなっているようです。

これによりどのような影響が予想される？

  • 郊外や近郊都市（埼玉・千葉・神奈川）への流出が加速
  • 共働き層でも、都心より「駅近郊外」を選ぶ傾向がより強まる
  • 価格高騰により「買う」から「借りる」選択へ変化する人も増加

この流れは「住宅格差」だけでなく、「住まい選びの価値観の多様化」にもつながるはずです。

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3. 賃貸需要は堅調 or 微増傾向

都内では、20代〜40代の単身・DINKS層を中心に、利便性を求めて都心部に“借りて住む”選択をする人が増えているようです。

  • 企業の都心回帰（オフィス通勤重視）が再び増加
  • 結婚・出産後も郊外に移らず「教育・仕事優先」で都心に残る家庭も
  • 海外人材や富裕層向けの高級賃貸のニーズも増加

賃貸住宅オーナーにとっては追い風♪

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4. 投資物件（区分所有や1棟アパート）の売買は二極化

  • 築古・駅遠・郊外の物件：価格調整局面、出口戦略を意識した売却が増加
  • 都心・駅近・新耐震の物件：依然として高価格帯で成約

収益性が見込める都内の物件は依然として人気ですが、融資の引き締めが進む中、「買える人」＝信用力のある層に絞られつつあるのが現状です。

投資家であれば、実績のあるベテラン層が融資条件にも有利になり、ビギナーの参入障壁がより高くなっていると言わざるを得ません。

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5. 政策・規制の影響も無視できない

  • 相続税や固定資産税の見直し
  • 空き家対策としての「活用促進」
  • 外資による高額物件の購入規制強化の議論

今後は「高額帯の不動産をどう税制上扱うか」が大きな争点になるかもしれません

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最後に

これからの住まいや不動産投資は、「価格」だけでなく「どう活用するか」が問われる時代だと思います。

「住む」「貸す」「保有」
それぞれに合った戦略を立てることで、不動産はリスクではなく強い資産になります。

コラム読者の皆さんも、今後の都市部不動産の動きにぜひ注目してみてください♪

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