「同じ市場を見ているのに、景色が違う？」〜データから読み解く投資家心理のズレ〜

みなさんこんにちは♪

今回、ある発表について個人的に思う事をコラムに書いてみました。

まずは、その発表を記載するので読んでみてください。

楽待発表内容
健美家発表内容
考察

楽待発表内容

2025年7月8日に不動産収益サイトを運営する「楽待」が発表した、投資用不動産市場調査（2025年4～6月期によると、

”1棟アパートの表面利回りは10.41％（前期比0.73％上昇）。物件価格は8,349万円（同71万円上昇）と、2四半期連続で過去最高額となった。”

”1棟マンションの表面利回りは7.85％（同0.31％上昇）。物件価格は2億1,670万円（同813万円下落）と前四半期から下落したが、2億円を超える高値を維持している。”

”区分マンションの表面利回りは6.77％（同変動なし）。物件価格は2,685万円（同324万円上昇）と再び上昇に転じ、集計開始以来過去最高額を記録した。”

健美家発表内容

健美家（株）は10日、2025年4～6月期の収益物件市場動向四半期レポートを発表した。同社サイトに登録された収益不動産を対象に、投資利回りと物件価格の平均値を四半期ごとに集計したもの。

”1棟アパートの投資利回りは7.99％（同0.13ポイント下落）。物件価格は8,284万円（同3.89％上昇）で4四半期連続の上昇となった。”

”1棟マンションの投資利回りは7.51％（同0.18ポイント下落）。物件価格は1億8,521万円（同1.14％上昇）と2四半期連続で上昇した。”

”区分マンションの投資利回りは6.62％（前期比0.08ポイント下落）。物件価格は2,274万円（同4.07％上昇）と3四半期ぶりに上昇に転じた。”

考察

どちらも投資家に向けて定期的に市況データを提供しており、投資判断に活用している人も多いと思います。しかし、今回この2社のレポートを見比べて、ある“違和感”を覚えた人もいるのではないでしょうか？

結論から言えば、「同じ市場を見ているはずなのに、印象が全く違う」という風に感じました。

それではまず、「1棟アパートの表面利回り」について見てみよう。
楽待では「10.41％（前期比+0.73％）」と報告しており、過去最高に近い利回りと発表。価格も8,349万円と上昇しており、利回りと価格が共に上がっているという点では、まさに“強気”な市場を映し出していると言えます。

一方、健美家のデータはやや異なります。
同じく1棟アパートの投資利回りは「7.99％（前期比−0.13ポイント）」で、価格は8,284万円と上昇しています。こちらは利回りが下がり、価格は上がるという“割高感”を感じさせる内容です。

このような傾向は他のカテゴリーでも同様です。1棟マンションは、楽待では利回り7.85％、価格は2億1,670万円と高値を維持。健美家では利回り7.51％、価格は1億8,521万円とやや控えめである。区分マンションも、楽待では価格2,685万円（過去最高）に対して、健美家では2,274万円と乖離がある。

では、なぜここまで差が出るのか？次のような各サイトの特色が前提が影響していると仮定しました。

楽待には、都市部の高価格帯物件や、リフォーム済・高稼働のいわゆる“完成された商品”が多く掲載される傾向があると言われています。これは、ある程度資金力のある法人投資家や資産家層の利用が比較的多く、安定収益を重視した物件選定が行われている結果とも考えられる。そのため、表面利回りが高く見えるケースも多いが、その背景となるエリア特性や経費構造までは見えにくいという印象です。

一方の健美家は、地方や築古物件を含めた中価格帯の掲載が多く、利回り重視の投資家が多く利用しているとされている印象。価格は現実的で、手を入れて育てていく“再生型”の投資に向いた物件も目立ちます。サイト内のコラムや体験談でも、実際にDIYやリノベーションを行った事例が多く紹介されていることから、実需にも近い投資家や、地元密着型のユーザーが一定数存在することがうかがえます。

こうした前提を踏まえると、同じ「投資利回り」や「平均価格」という数字でも、その背景にある投資戦略やターゲットが異なっている可能性があるのではないでしょうか？

つまり、どのプラットフォームから市場を見るかによって、“風景”が変わる”ということです。

どちらも正しいし間違いではない。ただ、片方の情報だけで市場全体を語ってしまうと、大きな誤解が生じてしまいます。各サイトの特色や特徴、物件傾向を把握したうえで判断することが望ましいですね。

投資歴の長い方や、普段からその様な意識で物事を判断している方からは、「そんなこと当然だろ！」と言われてしまう内容で申し訳ないです。

楽待のデータを見て「今は利回りも上がってるし、投資チャンスだ！」と思う人もいれば、健美家のデータを見て「利回りは下がってるし、物件価格も高騰してる…危ない時期かも」と判断する人もいるだろう。両者は、同じ市場の“別の断面”を見ているにすぎません。

この違いに気づけるかどうかが、不動産投資家としての視野を広げるうえで非常に重要かと思います。

だからこそ、私たちはひとつのプラットフォームの情報に頼りきるのではなく、複数の視点から市場を俯瞰する柔軟性を養っていく必要だと思います。

どちらのデータも正しいので、どちらを信用する、しないでは無く、最終決断する自分の判断材料として様々な視点からデータを集めることが重要なのではないでしょうか？