今回のコラムは「建物解体」について！

既に不動産を所有しており売却予定の売主様には注意点としてお伝えしたいコラムです。

建物解体時期を見誤ると、固定資産税が大幅に上がってしまうリスクがあります。

このリスクを認識し、売却時に余計な支出が増えないようにお気を付けください♪

固都税が大幅にアップ？

例えば、あなたが古家のある土地を売却するとします。

不動産会社の営業活動の末、無事買手が見つかりました。

しかし、引渡しの条件として「更地渡し」

これは、建物解体後、更地で買主へ引渡してねという内容です。

年末に近い12月頃、あなたは建物の解体を手配し、滅失登記（建物が解体され、なくなりましたの申請）を行い、引渡しに備えました。

新年を迎えた1月後半、買主への引渡しを無事に終え、物件代金を受け取りました。

数カ月が経過したある日、自宅に固定資産税の納税通知が届く。

「1月1日にはまだ物件を所有していたから今年度分の税金は払わないといけないんだよなぁ」

あなたはそんな事を考えながら通知書を確認すると・・・

今まで支払ってきた税額を大幅に上回る金額が。。。

大幅アップの原因とは？

まずは原因の説明の前に、固都税（固定資産税及び都市計画税）についての説明を。

不動産は、所有すると毎年「固都税」が課せられ、納税をしなければなりません。

その年の1月1日時点で不動産所有者に対し、5月頃納税通知が届きます。

不動産取引の場合、引渡し日に応じて日割り計算で清算します。

【２月１日に引き渡す場合】

毎年新たな税額が分かるのが5月頃なので、それより前に日割り清算をする場合、前年度の税額で清算をします。売買契約時に「前年度で清算をするので新年度税額と差異が出ても、再清算はしない」などと

予め決めることが多いです。

・1/1～1/31を売主が負担

・2/1～12/31を買主が負担

上記のような形で清算するのですが、その年にくる納税分は売主が全額負担することになります。

ここで、冒頭の大幅アップした納税通知が5月頃届き、契約書に再清算しない旨が書いてあれば

その差額分を自分が負担しなければなりません。例え再清算する場合も、買主がアップを知らなければ

話が順調に進みにくいのは容易に想像できます。

ここでやっと税額アップの原因の説明です。

1月1日時点で建物が滅失したと判断され「住宅用地に対する課税標準の特例」が受けられないことで税額がアップしたのが原因です。

これは滅失登記の日付が基準ではなく、現況の様子で役所が確認し判断をした結果です。

地方自治体は、ヘリやドローンを使い、航空写真を撮影して土地の利用状況の確認を行っています。

住宅たる建物が建っている土地については、課税標準金額の1/6とする軽減措置が取られています。

建物が解体され、建物への課税がない分、軽減措置のない土地への税額が課税されることになります。

単純に6倍の税額になるという単純な話ではないのですが、ここら辺を知っておく事は重要かと思います。

今後、解体後の引渡しを経験される方は注意して取引を進めてください♪