それでは行ってみましょう＾＾

建築基準法上の道路種別

建築基準法では、道路をいくつかの種別に分けて区別しています。

❏42条1項1号道路・・・一般的な道路の事（国道、都道、市町村道）。幅員4ｍ以上

❏42条1項2号道路・・・区画整理や宅地造成等により住宅地が開発され、新たに造った道路（普通の道路になる予定の道を指す）

❏42条1項3号道路・・・法42条1項1号道路と同じく、建築基準法上の道路

❏42条1項4号道路・・・2年以内に新設または変更（拡幅等）の事業計画が執行される予定のものとして特定行政庁が指定しているもの

❏42条1項5号道路・・・「位置指定道路」と呼ばれるもの。造成地内等に幅員4ｍ以上の道路を造り、特定行政庁から指定を受けた道路。「私道」に該当する。

❏42条2項道路・・・道路幅員が4ｍ未満であり、再建築の際はセットバックが必要。セットバックとは道路幅員が4ｍになるように、敷地の一部を道路部分として提供し、後退する事。

❏43条1項ただし書道路・・・基本的には再建築は出来ないが、役所との協議の上、建築許可を得る事が出来れば、建築可能。建築（再建築）不可物件の救済措置

❏42条外・・・見た目は道路ですが、法定外道路なので、再建築等は不可。

道路種別✕幅員✕間口

↑ この要素が不動産の価値（価格）を決める上で非常に重要になってきます。投資物件を購入・売却する上で重要ですので、道路種別の存在を認識、理解して、しっかりとした道路付けの物件をご購入下さい！

実際の使用例

【Case1】

あなた「この物件の前面道路は、1項1号ですか？」

営業マン「！！？」「は、はい、1項1号です」

【Case2】

営業マン「この現場の道路は位置指定道路になってます！」

あなた「（つぶやく様に少し小声で）1項5号かぁ・・」

営業マン（！！っ、、ｸｯ。）

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再建築不可とは

読んで字の通り、再建築が出来ない物件ですね。建築するには条件があります。例えば、

・幅員4ｍ以上の道路に、2ｍ以上接道している

上記は有名な、建築基準法の接道義務です。

理由は様々でしょうが、何か条件が満たず、再建築が出来ない状態の物件です。

再建築不可物件のメリットとは？

・価格が安い

再建築が出来ない為、不動産としての価値が低く、買手も付きにくい為、相場より安く売りに出される事が多い。

・公租公課が安い

公租公課とは、固定資産税、都市計画税、取得税などの税金を指します。支出が抑えられるので投資において有利になります。

・リフォームは可能

建築許可不要なリフォームでしたら、施工可能ですので、物件を格安で仕入れて、内装をリフォーム。

周辺相場に合わせた家賃設定で貸せば、あっという間に高利回りな物件として、愛おしい保有物件に！

デメリットとは？

・融資が付きにくい

担保評価が低い為、なかなか融資をしてくれる金融機関が少ないので、現金購入も視野に入れないといけない。

・売却が困難

前記にも付随しますが、買手が限られるので売却に苦労し易いのがネック。出口戦略をしっかり立ててご購入を。

・リフォーム費用が高く付く？

例えば、リフォーム工事業者が物件の場所まで車で行けない様な接道状況だった場合、建材や、機材は手運びになります。よって、リフォーム費用が高くなってしまうケースも考えられます。

原因を特定

購入前に大切なことは、

「何が原因で再建築が出来ないのか？」

をハッキリさせる事です。不動産業者から詳細を確認する事はもちろんですが、もしかしたら、ある条件を満たせば再建築が可能になる事もあります。不動産業者の調査が甘く、再建築不可として安く物件を買えたらとてもラッキーですので、ご自分でも調査が出来る知識を得れると良いかと思います！とにかく原因を知って、それに合わせた戦略を立てる事は基本でいて、とても重要です。

再建築不可物件のご紹介や、買取もお任せください！

弊社では、物件のご紹介から、他社では断られた物件の買取にもご相談に乗ります。

まずはあきらめる前にお声を掛けて下さい！

埼玉県内がメインですが、さいたま市であれば好条件で査定させて頂きます♪

お問合せお待ちしております！

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修繕費は安く抑えるのが鉄則

まずは基本中の基本ですが、入居者の入れ替わり時や、室内状況があまり良くない物件を購入する際に室内のリフォーム費用が掛かります。リフォーム費用は支出ですから、極力抑えたいと考えるのが心理です。

私のお客様でも、最低限の内装費に抑えようとDIYにてご自分で修繕する方も多いです。

支出を抑えれば、利益として多く取れますのでこの動きは当然ですよね。

デザインが生み出す付加価値とは

不動産投資をしている、経営者の社長が私のお客様にいるのですが、ある時、ある事に気付いたんです。

その社長、ものすごくリフォームに力を入れるんです。力を入れるとは費用面ではなくデザインなんです。

極力安く、良いデザインに仕上がるようにリフォームする事を心がけていて、理由を聞くと・・・

リフォームに掛かった費用の高い低いに関係なく、デザインが良いと相場より家賃設定を高くしても入居者が付くからとの事なんです。実際10万円切るくらいの相場のエリアで14万円で家賃設定して募集開始から1週間で入居者がついた戸建て物件をはじめ、その様な収益物件での経験をしているとの事でした。

類似物件で、内装デザインが良くて家賃が高ければ、普通の内装で相場家賃の物件を借りる方が多いのは分かっているけど、家賃が高くてもカッコよくて、オシャレな内装に住みたい人がいるのも事実です。

そんな方へ向け、その社長は内装に拘っていたのですね。

お洒落な内装 ≠ リフォーム費用が高い

洒落たリフォームには、お金が掛かる。当然なようで当然ではないんです。

例えば、クロス1枚とっても、表面の柄や質感をどのようにするかで全然変わってきたり、クッションフロア（CF）の柄や、フロアタイル、キッチンの色など、同じリフォーム代でも

何を選び、どの様にコーディネートするかが重要です。

その社長の保有物件のリフォーム費を聞いて、全然高くなくて驚いたのをよく覚えています。

お困りのオーナー様はお問合せ下さい！

今回のコラムで伝えたいことは、「デザインは価値を生み出す」という事。

価値は、家賃や、入居までのスピードだったり様々ですが、デザインに少し気を使うだけで享受できるメリットは大きいかと思います。

弊社では、デザインコンサルから空間設計のご提案、オシャレなリフォームなど、様々な形でオーナー様のお力になれます。空室が多く困っている・・。家賃を高く設定したい！など切実な悩みを解決できるようにサポート致します。ぜひお気軽にお問い合わせ下さい＾＾

弊社売主収益物件

コチラの物件は、MET売主の現在販売中のオーナーチェンジ物件です。

駅徒歩4分と非常に近い好立地ですが、建物はそこそこの築年数。購入時は非常に古びた内装だったのを、このコラムで書いたように、オシャレな事務所仕様としてリフォームしたところ、満足のいく家賃設定で入居者が決まった物件です。是非詳細をご確認下さい♪　詳細はコチラ

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現金で払えれば良いけれども、不動産投資の良さは、少ない元手で大きな資産を動かせる事。つまりレバレッジを効かせる事が出来るのが魅力でもあります。

その為、投資家の方は独自に金融機関を開拓しており、少しでも好条件の融資を受けるために頑張っているんです。今回はそんな金融機関にまつわるコラム！行ってみましょう。

頭金0が可能な金融機関？！

ごめんなさい。頭金0でフルローンなんて、ほとんど無理です。

金融機関との信頼関係も厚く、担保物件やら何やらでフルローンで組める投資家様がいらっしゃるのも事実ですが、大半の方は難しいのが現実です。

実際頭金はどれ位必要？

多くの金融機関は最低20％（物件価格の）を頭金として出して欲しいと言います。

場合によっては30％なんてことも。結局、物件と借りる人の総合的判断で金融機関も条件を提示してきます。

金利が安くない金融機関は対象外です？

日本には様々な金融機関が存在します。

大手都市銀行、地方銀行、信用金庫、ノンバンクなどなど。

それぞれに特徴があり、強み弱みが存在します。

例えば、A銀行は融資期間5年で金利は2％

しかし、Bファイナンスは期間20年で金利は4％

この様な形で条件が結構違うのが面白いですよね。金利は安いに越したことはございませんが、金利が低くても融資期間が短く、月々の返済が高くなってしまう場合を考えると、金利は高くても、融資期間が長く借りれて、月々の返済が低く抑えられれば、Bファイナンスの方が良かったりもします。

我々に任せて下さい！

金融機関の開拓が進まない。他に金融機関を紹介して欲しい。よくわからないから紹介して。など金融機関探しは労力が要るもの。そんな時は、弊社MET Design Homeにお任せください！

お客様と物件に合ったベストな金融機関のご提案を致します！まずはご相談を！

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今回は、お金の使い方を学ぶことによって、今までの自分の使い方を振り返る切っ掛けになればと思い記事を書きます。このシリーズのコラムを読めば、きっとあなたの将来的な資産形成に役立つハズです！それでは気楽に行ってみましょー！

お金の使い方には3種類・

◆消費　◆貯蓄　◆投資　左記3つがお金の使い方です。まずこの使い方に関する定義を明確に。ここではお金を使う前と使った後の変化に注目して、それぞれに分類することとします。それぞれ説明していきます。

消費

Before　1,000円　→　After　999円以下

お金を使って洋服を買う。車を買う。日常品を買う。家賃を払う。などなど。私たちが生活する上で避けては通れないお金の消費。お金を使った後に、お金自体は減ったまま。この状態を消費と定義します。（Before ＞）

貯蓄

Before　1,000円　→　After　1,000円

今回、利息は考慮しないものとして、1,000円貯蓄に使うと1,000円が貯まる。当たり前のこの行為。（Before＝）

投資

Before　1,000円　→　After　1,001円

ある対象にお金を投資し、1円以上のリターンが見込めるものを投資と定義します。（before＜）

何事にもリスクが存在する

物事すべてに、リスクは存在します。しかしリスクにはリターンが付き物で、その関係性はシーソーの様なバランスです。リスクが小さければリターンも小さく、その逆であれば大きくなります。

消費に関しては言わずもがなですので、貯蓄からご説明します。

貯蓄した方がいい、貯金はしとけ・・と親の世代からも多くの方が言われてきているのがこの日本。

貯金しておけば間違いないという考え方自体は間違っていないと思います。しかし、インフレが起きた場合はどうでしょうか？こつこつと貯めたお金の価値がインフレによって半分になってしまう。極端に言うとこんな感じです。世界的に見るとハイパーインフレは確実に存在しており、自国通貨を信用できないが為に、暗号資産を購入するという国が実際にあるんですよね。日本がその様な状況に陥るとは想像しづらいですが、どの様な状況下でもリスクヘッジを考えて行動出来ると良いですよね。

投資のリスクについてですが、投資にもリスクはもちろんあります。投資にも様々な種類が存在しますが、ここでは不動産投資についてのリスクを考えたいと思います。

不動産投資は不動産事業

不動産投資は「投資」と言われますが、賃貸入居者を相手にした賃貸業。すなわち事業としての側面が非常に高いです。「不動産投資ローン」と言う商品よりも「事業用ローン」という名目で金融機関が商品を用意している点からも投資ではなく事業と認識されているんです。そして、必ずあるリスクについてですが、株やFX、暗号資産等と比べてリスクの不確定要素が比較的小さく、事前に対処する事によってリスクを極力抑える事が可能なのです。例えば、そのアパートの痛んでいる箇所を知ることによって、修繕費を予め盛り込んで資金計算が立てられます。この様に抑えるポイントを抑え、現在の状況に応じて策を打つ。そこで計算が成り立たなければ、物件を買わなければ良いだけの話です。

大切なのは知識と、パートナー選び

この様な事から、最初の物件選びさえ大きく外さなければ、大きく失敗しないのが不動産投資です。

その為には、ご自分の知識強化も必要ですが、それに加え同じ目線で動いてくれる不動産会社が重要です。

あなたが、不動産投資物件を実際に探し始めた時にパートナーとして是非弊社へお声がけ下さるのを心よりお待ちしております。

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