今回のコラムでは、不動産購入による節税にまつわるお話です。

注意喚起と言いますか、何と言いますか。。このコラムを読めば、大きな損を回避できるかもしれません♪

それでは行ってみましょう！

「節税のために不動産買いませんか？」

とある方のお話です。

それなりに現預金をお持ちのお客様。ある日、相続税の対策をしませんか？のチラシが目に留まりました。子供たちの世代に余計な税金を支払わせないためにも、何か対策を取らなければと、勇気を振り絞ってチラシの会社へ電話を掛けました。

親身になって優しく相談に乗って貰っていたら、当初の緊張もいつしか解けて、完全に気を許すような存在に。

そのタイミングで言われたんです。

「節税のために不動産買いませんか？」

「現金は、そのままの額が相続税の課税対象になります。現金を不動産に替えれば、評価額が下がって、課税が少なく済みますよ？さらに収益物件ですから、家賃収入も得れて、将来受け継いだお子様も喜びますよ！」と。

よくある話し

さきほど書いた話し、よくある話しです。

現金より、不動産の方が評価額が下がるので税金が抑えられるのも本当です。

気を付けるべきは、節税だけが目的になっていないか？です。

こんな時、プレゼン資料等で、【本来◯千万円の相続税が、不動産を買えば◯百万円に下がります】

こうアピールされたら、税金も安くなっていいわ！と、区分所有の表面利回り4％位のものを簡単に持っていた現金で買ってしまう。現金が不動産に姿を変え、評価が下がったのは確かです。しかし、その収益物件、不動産投資として見た場合、どれだけの価値があるのでしょうか？

こんな時こそ

この様な時こそ、一旦落ち着いて言われるがままではなく、しっかりと考えて判断しましょう。

不動産投資が目的ではないので、購入する基準は低くても仕方ありませんが、そんな中でも、

❏リセールバリュー

❏周辺の賃貸需要や相場

❏類似物件との比較

位は確認をして下さい。

あまりにも条件が他とズレていれば、他の物件を検討するべきです！

しなくていい大きな損から、あなたを守るのは、あなた自身です。

知識で武装して身を守ってくださいね。

弊社では、相続等のご相談も受け付けております♪

お気軽にご相談ください！

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修繕費は安く抑えるのが鉄則

まずは基本中の基本ですが、入居者の入れ替わり時や、室内状況があまり良くない物件を購入する際に室内のリフォーム費用が掛かります。リフォーム費用は支出ですから、極力抑えたいと考えるのが心理です。

私のお客様でも、最低限の内装費に抑えようとDIYにてご自分で修繕する方も多いです。

支出を抑えれば、利益として多く取れますのでこの動きは当然ですよね。

デザインが生み出す付加価値とは

不動産投資をしている、経営者の社長が私のお客様にいるのですが、ある時、ある事に気付いたんです。

その社長、ものすごくリフォームに力を入れるんです。力を入れるとは費用面ではなくデザインなんです。

極力安く、良いデザインに仕上がるようにリフォームする事を心がけていて、理由を聞くと・・・

リフォームに掛かった費用の高い低いに関係なく、デザインが良いと相場より家賃設定を高くしても入居者が付くからとの事なんです。実際10万円切るくらいの相場のエリアで14万円で家賃設定して募集開始から1週間で入居者がついた戸建て物件をはじめ、その様な収益物件での経験をしているとの事でした。

類似物件で、内装デザインが良くて家賃が高ければ、普通の内装で相場家賃の物件を借りる方が多いのは分かっているけど、家賃が高くてもカッコよくて、オシャレな内装に住みたい人がいるのも事実です。

そんな方へ向け、その社長は内装に拘っていたのですね。

お洒落な内装 ≠ リフォーム費用が高い

洒落たリフォームには、お金が掛かる。当然なようで当然ではないんです。

例えば、クロス1枚とっても、表面の柄や質感をどのようにするかで全然変わってきたり、クッションフロア（CF）の柄や、フロアタイル、キッチンの色など、同じリフォーム代でも

何を選び、どの様にコーディネートするかが重要です。

その社長の保有物件のリフォーム費を聞いて、全然高くなくて驚いたのをよく覚えています。

お困りのオーナー様はお問合せ下さい！

今回のコラムで伝えたいことは、「デザインは価値を生み出す」という事。

価値は、家賃や、入居までのスピードだったり様々ですが、デザインに少し気を使うだけで享受できるメリットは大きいかと思います。

弊社では、デザインコンサルから空間設計のご提案、オシャレなリフォームなど、様々な形でオーナー様のお力になれます。空室が多く困っている・・。家賃を高く設定したい！など切実な悩みを解決できるようにサポート致します。ぜひお気軽にお問い合わせ下さい＾＾

弊社売主収益物件

コチラの物件は、MET売主の現在販売中のオーナーチェンジ物件です。

駅徒歩4分と非常に近い好立地ですが、建物はそこそこの築年数。購入時は非常に古びた内装だったのを、このコラムで書いたように、オシャレな事務所仕様としてリフォームしたところ、満足のいく家賃設定で入居者が決まった物件です。是非詳細をご確認下さい♪　詳細はコチラ

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それでは、行ってみましょう！

出口戦略とは？

出口戦略とは、売却時期等を考え、売却益（キャピタルゲイン）を、どの様に狙うかです。

不動産は、売却のタイミングで価格が変化します。高く売れる時期や、そうでない時期と様々です。

いつ戦略を立てるのか？

出口戦略は、物件を購入する前に立てる事が大切です。しかし不動産が高く売れる時期はなかなか予想出来ません。

ですから、入口（購入）から出口（売却）までの途中（所有期間）の、CF(キャッシュフロー)の管理が重要です。

市場の流れを見て、今が売り時だと判断し高く売れたとしても、トータルで考えた時にマイナスになっていては

意味がありません。ですから、今なら売却しても大丈夫と判断するために所有期間中のCFの管理はしっかりとしなければならないのです。面倒臭がっていては、成功しませんよ？

買手を意識した視野で売却を成功させる

恐らく多くの人は、今は不動産が高く売れるからチャンスだと考えてキャピタルゲインを狙いに行くと思います。

しかし、ちょっと待ってください。例えば築古の戸建て等で比較的安い価格帯（現金でも手を出せる方が多い）の物件ではない不動産の場合、買手が付きにくくなる事があるんです。なぜか？

それは、多くの買手は融資を利用するからです。

金融機関は、不動産の耐用年数から築年数を引いた年数を融資の上限年数として設定します。

つまり、耐用年数の残存期間が少ない物件であれば、融資利用をする買手にとっては長く借りれる可能性が低くなり、篩に掛けられることになります。

ですから、残存期間のある不動産購入を考えている方は、買手の状況も考慮した上で出口戦略を立てると良いかもしれません！まだ見ぬ多くの買主から求められるように計画を立てましょう！

まずはご相談を！

弊社MET design Home株式会社は、不動産に関する業務全般を行っており、もちろん不動産投資に関しても

適切なサポートが出来ると考えております。良い不動産投資は、業者と金融機関を味方に付けてこそ成立します。

金融機関のあっせんから、未公開物件情報の提供、購入から出口戦略までサポートさせて頂きます。

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