今回は、不動産投資の成功は本来物件の持つポテンシャルが大半を握りますが、忘れてはいけない大切な存在があるんです。はい、金融機関です。

世の中の投資家の方は、金融機関開拓に時間を割きます。

それは、それだけ重要度が高いことを示します。今回は、投資初心者の方に向けた内容ですが、是非ご覧ください！

それではいってみましょう♪

お金を借りる意味

なぜお金を借りるのか？不動産は高いから借りざるを得ないという理由もあります。

現金を多く保有されている方ばかりではないですからね。しかし現金を多く持っていても金融機関から借りたがる投資家が多いのはなぜか？

それはレバレッジを効かす為でしたよね？自分は身銭を切らず、借り入れたお金で不動産を動かす。

これこそが不動産投資の魅力でもあります。

物件に適した金融機関選び

不動産には様々な種類があります。

戸建て、マンションなどの物件種別。

そして、所有権や借地権などの権利。

更には、所在する地域や、面積、築年数、向きや階数など様々な条件で成り立っています。

同じ不動産は２つとないと言われる所以です。

そんな不動産ですが、金融機関ごとに、得手不得手があります。

A銀行は区分所有しか融資しません。B銀行は、築の古い物件には積極的に融資はしません。C銀行は諸条件は重要視せず、収支などの事業計画が成り立てば融資します。。などなど、この様に物件に適した金融機関とのマッチングは

必要であり、また重要なんです。

金融機関を知れば、購入できる物件が広がる

例えば、あなたがある物件を購入したいと考えます.

不動産業者から紹介を受けた金融機関や、付き合いのある金融機関に審査をあたります。

金利が高い、借入期間が思ったほど伸びない、自己資金率が高い・・・など、購入に至る条件と合致せずに

、その物件は検討から外れて新たな物件探しを再スタート。（以下LOOP・・・・）

しかし好条件を提示してくれる金融機関を見つける事が出来たら、その物件を購入していたはず。

さらには、利回りが希望より低いが、借入期間を長く提示してくれる金融機関をしっていたら？

毎月の返済額が下がり、収支の目途が立つ。いままで利回りだけ見て検討から外していた物件が、金融機関を知る事で検討の対象になるんです。

頼れる金融機関を見つければ、これほど心強い事はありません♪

金融機関のマッチングは是非弊社へお任せを♪

この様に、いかに金融機関を開拓しているかがとても重要な事が分かって頂けたでしょうか？

馴れた投資家の方たちは、仲間内で良い金融機関の情報を入手したり、自分で開拓のために時間を割きます。

しかしビギナーやサラリーマンをしながら投資をされている方は、なかなか時間が割けない、もしくは開拓方法が分からないと思います。

そんな時は弊社へお任せください。物件と金融機関のマッチングや、既存で繋がりのある金融機関への審査の打診。

新たな新規開拓にて、あなたにベストな提案が出来るようにお手伝い致します♪

お気軽にご相談くださいませ。

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それでは行ってみましょう！

※今回のコラムでは、不動産保有時から売却した時までを前提に書いています。

減価償却とは

簡単に言えば、建物価格を一括で経費計上出来ないように定められた年数で分割して計上してね！と言うのが減価償却です。経費計上できれば、その分がマイナス出来、課税額が下がるので減価償却をして節税！となるのですね。

譲渡所得

譲渡所得とは、物件を売却した時に、購入時と比べて得た利益の事です。この譲渡所得の算出方法からまずはご確認を。

譲渡所得＝売却金額-土地建物簿価-譲渡諸費用

ここで「土地建物簿価」とは？と思われた方の為に・・

これは購入時の価格を指します。

減価償却と簿価の関係

細かい事は抜きにしてシンプルに例えます。

1,000万円で購入した物件（土地建物簿価1,000万円）を10年間、毎年100万円ずつ

減価償却をしていき、10年後に同じ価格で売却したとします。

すると減価償却した分、簿価は0になります。

ここで先ほどの譲渡所得の出し方を思い出してください。

譲渡所得＝1,000万円（売却金額）-0円（土地建物簿価）-譲渡諸費用

譲渡時の諸費用は若干あるものの、利益（所得）は、1,000万円にまるまる掛かります。

ここで、減価償却せずに売却した場合はどうでしょうか？

ほぼ課税額は0に等しく、譲渡税は掛かりません。

つまり、減価償却をすれば、その分簿価が減っていき、減価償却時には税金が抑えられても

売却時には税金が多く課税されてしまうんです。

トータルで見ればとんとんのイメージです。

節税ではなく繰延べ

上記の事からも、節税と言うより税の繰延べという方が正しいのかも知れません。

減価償却は意味がないのか？

こんな事が事実であれば、減価償却しようがしまいが意味がないのでは？

と思うかもしれません。しかし、事業法人の場合は利益のコントロールがある程度できる点が

減価償却をするメリットではないかと考えます。

また、個人に関しては高額所得者にとって減価償却のメリットが最大化すると思います。

詳細は結構複雑になってきますので、ゴメンナサイ。ここでは省きます。

この様な仕組みを知らずに、減価償却で節税だ！と安易に考えずに出口を意識して

より良い不動産投資を行っていきましょう！

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それでは行ってみましょう！

業者からの提案

投資物件を探していると、物件の築年数などの条件により金融機関から納得できる条件が提示されず、購入するに至らないケースが多々あるかと思います。

そんな時に、不動産業者からの提案が・・

「自宅として購入する体で、住宅ローンを利用しませんか？」

住宅ローンは変動金利であれば1％を大きく下回り低金利で借り入れが可能です。

更に借入期間も最大35年間。投資に当てはめれば、かなり魅力的、というか絶対に利用したいと思える条件です。しかし住宅ローンは自らの居住用として購入する為なので、投資用としては融資の承認は下りません。しかし様々な誘惑やメリットに惑わされ、言われるがままに住宅ローンで手続きを進めてしまう方がいらっしゃるのも事実。

一括返済の恐怖

何かの拍子に、金融機関にその事がバレれば、借入金全額を一括返済しろと言われてしまいます。

一括返済できるだけの余力があれば、まだ良いかもしれませんが、現実的に難しいのが普通です。

そんな負い目を感じながら投資なんて続けられません。

投資は自己責任

投資家の基本的な認識の自己責任。

今回のコラムの様に、不動産業者からの提案だったとしても、知らず知らずで言われるがままだったとしても、銀行へ申込、契約をしたのは全てあなたです。

業者は責任を取りませんし、あなたの訴えも届かないことがほとんどです。

そうならない為にも、自分の身は自分で守りましょう！

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今回のコラムでは、そんな【注意すべきワード】を知り、理解することで、ベストな扱い方がわかり、余計なリスクを避ける事が出来るようになります。それでは行ってみましょう！

再建築不可

再建築不可は、読んで字のごとくです。

建て替えが出来ないんですね。つまり現存の建物をリフォームするか、そのままで利用するかの選択肢になります。

逆に、建築できる物件の条件とは何でしょうか？建築基準法には以下のような決まりがあります。

■建築基準法の第43条　接道義務
建築物のある敷地が建築基準法の条件を満たした道路に2m（条件によって異なる）以上接していなければならない

認められた道路に最低2ｍ土地が接しているのが条件です。

これが分かれば、あなたの見つけた再建築不可物件は、何が理由で再建築不可なのか？がわかり、更には、その原因が解消できれば建築可能物件に変わります。

因みに再建築不可物件の、金融機関の評価は0ですので、融資は期待しない方が良いでしょう。

市街化調整区域と非線引区域

市街化調整区域は、市街化を抑制する地域と定めた場所です。基本的には建築は不可です。

既に建物のある市街化調整区域や、条件をクリアすれば建築が可能な市街化調整区域もありますが、

そのあたりを知らない初心者の方は、より注意すべきです。特に融資利用時や、担保提供にて融資を受けようと考えても、金融機関からの評価は低い事が多いです。

また非線引区域とは、国が都市計画を行わないと決めているエリアです。

都市計画とは、都市としての将来あるべき姿の為に、規制や整備等を行う事ですから、それらが行われない地域になります。なかには非線引地域に家が建っていたりと言うケースもありますが、調整区域同様に、金融機関からの評価は低いのが一般的です。

現金で取引できるような価格帯であれば、その他のバランスを見て購入を検討しても良いかと思います。

借地権

借地権は、土地は借りて、建物のみの所有権を得る権利の事です。

同条件の所有権物件と比べ、比較的安いのが特徴でありメリットになります。

また、土地の固定資産税が掛からないのも借地権ならではです。

土地を借りているので、毎月土地代を地主に払います。

不動産投資の基本的な考え方として、毎月返済した分、土地の持分が増えて行くという点があります。借地物件は、それが無い為、その分毎月の収益が高くないと割が合わない為、その辺りを意識して、借地権物件を取り扱うと良いかもしれません。

融資も金融機関を選ぶため、売買も大変ですが、借地権だけを購入対象として投資家として成功されている方もいるのが事実です。

いかがでしたでしょうか？

上記のワードのある物件を見つけたら、深堀することによって様々な派生した知識を得る切っ掛けにもなるので、毛嫌いせずに色々勉強してみると良いかもしれませんね！

様々な問題があるのが不動産投資！弊社に是非お任せください♪投資家の皆様と同じ目線で、購入から、その後のご相談まで良きパートナーしてお手伝い致します！

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今回のコラムでは、不動産購入による節税にまつわるお話です。

注意喚起と言いますか、何と言いますか。。このコラムを読めば、大きな損を回避できるかもしれません♪

それでは行ってみましょう！

「節税のために不動産買いませんか？」

とある方のお話です。

それなりに現預金をお持ちのお客様。ある日、相続税の対策をしませんか？のチラシが目に留まりました。子供たちの世代に余計な税金を支払わせないためにも、何か対策を取らなければと、勇気を振り絞ってチラシの会社へ電話を掛けました。

親身になって優しく相談に乗って貰っていたら、当初の緊張もいつしか解けて、完全に気を許すような存在に。

そのタイミングで言われたんです。

「節税のために不動産買いませんか？」

「現金は、そのままの額が相続税の課税対象になります。現金を不動産に替えれば、評価額が下がって、課税が少なく済みますよ？さらに収益物件ですから、家賃収入も得れて、将来受け継いだお子様も喜びますよ！」と。

よくある話し

さきほど書いた話し、よくある話しです。

現金より、不動産の方が評価額が下がるので税金が抑えられるのも本当です。

気を付けるべきは、節税だけが目的になっていないか？です。

こんな時、プレゼン資料等で、【本来◯千万円の相続税が、不動産を買えば◯百万円に下がります】

こうアピールされたら、税金も安くなっていいわ！と、区分所有の表面利回り4％位のものを簡単に持っていた現金で買ってしまう。現金が不動産に姿を変え、評価が下がったのは確かです。しかし、その収益物件、不動産投資として見た場合、どれだけの価値があるのでしょうか？

こんな時こそ

この様な時こそ、一旦落ち着いて言われるがままではなく、しっかりと考えて判断しましょう。

不動産投資が目的ではないので、購入する基準は低くても仕方ありませんが、そんな中でも、

❏リセールバリュー

❏周辺の賃貸需要や相場

❏類似物件との比較

位は確認をして下さい。

あまりにも条件が他とズレていれば、他の物件を検討するべきです！

しなくていい大きな損から、あなたを守るのは、あなた自身です。

知識で武装して身を守ってくださいね。

弊社では、相続等のご相談も受け付けております♪

お気軽にご相談ください！

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皆様こんにちは！

今回は不動産の査定方法にまつわるコラムです。

不動産を探していれば、価格は絶対に確認しますよね？その価格も、誰かが査定して売り出されているんです。

売出価格は自由ですが、なんとなくで決められた価格より、根拠ある価格の方がシックリ来ますよね？

そこで不動産査定の代表的な3つの方法を共有したいと思います！

それでは、行ってみましょー！

1.原価法

原価法は、主に戸建て等の査定に用いられます。

まず建物部分は、現在の建物と同様の物を建てた場合の価格を計算。そこから経年劣化分を差し引いて建物評価をします。

次に土地の査定です。土地は路線価から算出し、同時に取引事例と比較して算出します。

2.取引事例比較法

取引事例比較法は、主に区分所有（マンション）や土地で利用されます。

査定対象不動産所在の周辺地域内で、類似する不動産の成約事例を確認して取引単価から対象物件価格を出します。

3.収益還元法

収益還元法は、主に収益物件の査定にて利用されます。

物件の収益性から不動産価格を算出する査定方法です。物件の収益性とは、賃貸として賃料がいくらで貸せるのか？

また貸しているのか？です。この方法では、一般的に物件個々の事情や要素は考えず収益性のみを重視する為、

利回り設定を間違えると、査定額が大きく変わってしまいます。

最適な査定方法とは？

3つの査定方法をご紹介しましたが、結局は査定対象とのバランスを見ながら多角的な目線で査定することが大事です。例えば、収益還元法で出した査定額でも、個別事情と要素を考慮しなければ精度の高い査定額とはなりません。

査定する立場として、それぞれの査定方法を良く理解した上で、査定に挑むのが大切です。

また査定される側の場合、以下の点を査定者にお伝えください。

・売却理由や、過去に物件で起きた事など物件の個別事情を伝える。

・住宅ローンなど借り入れが物件にある場合は、最新の残債額

・希望額があれば、それをきちんと伝える

弊社では、不動産の買取や売却のお手伝いも行っております。

ご相談から現地調査→査定書の提示→販売開始→売却成立まで

皆様の売却が成功するようにベストを尽くします！

是非、弊社にもお声がけ下さいませ。

お問合せお待ちしております。

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皆様こんにちは！

今回のコラムでは「不動産価格」についてです。不動産価格と言っても実は4つもあるんです。

通常、皆様が目にするのは図面等に記載のある販売価格が大半かと思います。

このコラムを読めば、不動産購入時や売却時に多角的な視野で価格を捉えられ、値段交渉等にも役に立つ知識を得る事が出来ますので、最後まで読んでみて下さい♪

それではいってみましょう！

【5つの価格（価額）】

❏固定資産税評価額

不動産所有者に毎年掛かる税金「固定資産税」を出す上で基準となるのが、この固定資産税評価額です。

評価額は市町村が決定しますが、算出については総務大臣の定める基準を参考に、土地や建物に点数を付けて決まります。登録免許税や不動産取得税等を算出する際に、この評価額を基に算出する事を加えておきます。

❏路線価

道路に面する、宅地の㎡単価を示し、毎年国税庁が発表しています。相続税や贈与税の算定基準になっています。

路線価は、誰でも調べる事が出来ますので、1度調べてみる事をお勧めいたします。

しかし正確な路線価は、土地の形状等により様々な補正率が加味されるため、一般の方は目安として捉えるのが吉。

1月1日を基準日として毎年3月に発表。次に説明する公示価格のおよそ8割が路線価とされています。

❏公示価格

国土交通省の土地鑑定委員会が全国で標準地を選定し、毎年1月1日時点での価格を発表しています。路線価同様に簡単に調べる事が出来ます。標準地の選定には、様々な要因を充分に考慮しており、広すぎる土地や不整形地等は除外されています。

❏積算価格

シンプルに言えば、その不動産の現在価値を算出したものです。主に金融機関が融資の審査をする際に、この積算価格を出し、独自の掛け目にて担保評価を算出します。これによって融資額や可否が決まります。

❏実勢価格

その不動産が、市場で取引される価格が実勢価格です。上記で説明した価格プラス、過去の成約価格データを参考に、実際に勝負できる数字を算出します。しかし実勢価格には、土地の形状や立地等の個別要素や売却主の個別の事情（売り急いでいる事情や、事件や事故など）を加味します。

いかがでしたか？

不動産価格と言っても様々ですよね。全て覚えなくても良いのですが、何となく覚えて概要を知っているだけでも

色々と不動産価格の見え方が変わってくると思います。

不動産評価が低く、融資に苦労されている投資家の方や、検討している物件が適正価格なのか？など小さなことから大きな相談まで、是非弊社へお声がけ下さい！弊社はきっとあなたのお役に立てるハズです！

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それでは行ってみましょう＾＾

建築基準法上の道路種別

建築基準法では、道路をいくつかの種別に分けて区別しています。

❏42条1項1号道路・・・一般的な道路の事（国道、都道、市町村道）。幅員4ｍ以上

❏42条1項2号道路・・・区画整理や宅地造成等により住宅地が開発され、新たに造った道路（普通の道路になる予定の道を指す）

❏42条1項3号道路・・・法42条1項1号道路と同じく、建築基準法上の道路

❏42条1項4号道路・・・2年以内に新設または変更（拡幅等）の事業計画が執行される予定のものとして特定行政庁が指定しているもの

❏42条1項5号道路・・・「位置指定道路」と呼ばれるもの。造成地内等に幅員4ｍ以上の道路を造り、特定行政庁から指定を受けた道路。「私道」に該当する。

❏42条2項道路・・・道路幅員が4ｍ未満であり、再建築の際はセットバックが必要。セットバックとは道路幅員が4ｍになるように、敷地の一部を道路部分として提供し、後退する事。

❏43条1項ただし書道路・・・基本的には再建築は出来ないが、役所との協議の上、建築許可を得る事が出来れば、建築可能。建築（再建築）不可物件の救済措置

❏42条外・・・見た目は道路ですが、法定外道路なので、再建築等は不可。

道路種別✕幅員✕間口

↑ この要素が不動産の価値（価格）を決める上で非常に重要になってきます。投資物件を購入・売却する上で重要ですので、道路種別の存在を認識、理解して、しっかりとした道路付けの物件をご購入下さい！

実際の使用例

【Case1】

あなた「この物件の前面道路は、1項1号ですか？」

営業マン「！！？」「は、はい、1項1号です」

【Case2】

営業マン「この現場の道路は位置指定道路になってます！」

あなた「（つぶやく様に少し小声で）1項5号かぁ・・」

営業マン（！！っ、、ｸｯ。）

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再建築不可とは

読んで字の通り、再建築が出来ない物件ですね。建築するには条件があります。例えば、

・幅員4ｍ以上の道路に、2ｍ以上接道している

上記は有名な、建築基準法の接道義務です。

理由は様々でしょうが、何か条件が満たず、再建築が出来ない状態の物件です。

再建築不可物件のメリットとは？

・価格が安い

再建築が出来ない為、不動産としての価値が低く、買手も付きにくい為、相場より安く売りに出される事が多い。

・公租公課が安い

公租公課とは、固定資産税、都市計画税、取得税などの税金を指します。支出が抑えられるので投資において有利になります。

・リフォームは可能

建築許可不要なリフォームでしたら、施工可能ですので、物件を格安で仕入れて、内装をリフォーム。

周辺相場に合わせた家賃設定で貸せば、あっという間に高利回りな物件として、愛おしい保有物件に！

デメリットとは？

・融資が付きにくい

担保評価が低い為、なかなか融資をしてくれる金融機関が少ないので、現金購入も視野に入れないといけない。

・売却が困難

前記にも付随しますが、買手が限られるので売却に苦労し易いのがネック。出口戦略をしっかり立ててご購入を。

・リフォーム費用が高く付く？

例えば、リフォーム工事業者が物件の場所まで車で行けない様な接道状況だった場合、建材や、機材は手運びになります。よって、リフォーム費用が高くなってしまうケースも考えられます。

原因を特定

購入前に大切なことは、

「何が原因で再建築が出来ないのか？」

をハッキリさせる事です。不動産業者から詳細を確認する事はもちろんですが、もしかしたら、ある条件を満たせば再建築が可能になる事もあります。不動産業者の調査が甘く、再建築不可として安く物件を買えたらとてもラッキーですので、ご自分でも調査が出来る知識を得れると良いかと思います！とにかく原因を知って、それに合わせた戦略を立てる事は基本でいて、とても重要です。

再建築不可物件のご紹介や、買取もお任せください！

弊社では、物件のご紹介から、他社では断られた物件の買取にもご相談に乗ります。

まずはあきらめる前にお声を掛けて下さい！

埼玉県内がメインですが、さいたま市であれば好条件で査定させて頂きます♪

お問合せお待ちしております！

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修繕費は安く抑えるのが鉄則

まずは基本中の基本ですが、入居者の入れ替わり時や、室内状況があまり良くない物件を購入する際に室内のリフォーム費用が掛かります。リフォーム費用は支出ですから、極力抑えたいと考えるのが心理です。

私のお客様でも、最低限の内装費に抑えようとDIYにてご自分で修繕する方も多いです。

支出を抑えれば、利益として多く取れますのでこの動きは当然ですよね。

デザインが生み出す付加価値とは

不動産投資をしている、経営者の社長が私のお客様にいるのですが、ある時、ある事に気付いたんです。

その社長、ものすごくリフォームに力を入れるんです。力を入れるとは費用面ではなくデザインなんです。

極力安く、良いデザインに仕上がるようにリフォームする事を心がけていて、理由を聞くと・・・

リフォームに掛かった費用の高い低いに関係なく、デザインが良いと相場より家賃設定を高くしても入居者が付くからとの事なんです。実際10万円切るくらいの相場のエリアで14万円で家賃設定して募集開始から1週間で入居者がついた戸建て物件をはじめ、その様な収益物件での経験をしているとの事でした。

類似物件で、内装デザインが良くて家賃が高ければ、普通の内装で相場家賃の物件を借りる方が多いのは分かっているけど、家賃が高くてもカッコよくて、オシャレな内装に住みたい人がいるのも事実です。

そんな方へ向け、その社長は内装に拘っていたのですね。

お洒落な内装 ≠ リフォーム費用が高い

洒落たリフォームには、お金が掛かる。当然なようで当然ではないんです。

例えば、クロス1枚とっても、表面の柄や質感をどのようにするかで全然変わってきたり、クッションフロア（CF）の柄や、フロアタイル、キッチンの色など、同じリフォーム代でも

何を選び、どの様にコーディネートするかが重要です。

その社長の保有物件のリフォーム費を聞いて、全然高くなくて驚いたのをよく覚えています。

お困りのオーナー様はお問合せ下さい！

今回のコラムで伝えたいことは、「デザインは価値を生み出す」という事。

価値は、家賃や、入居までのスピードだったり様々ですが、デザインに少し気を使うだけで享受できるメリットは大きいかと思います。

弊社では、デザインコンサルから空間設計のご提案、オシャレなリフォームなど、様々な形でオーナー様のお力になれます。空室が多く困っている・・。家賃を高く設定したい！など切実な悩みを解決できるようにサポート致します。ぜひお気軽にお問い合わせ下さい＾＾

弊社売主収益物件

コチラの物件は、MET売主の現在販売中のオーナーチェンジ物件です。

駅徒歩4分と非常に近い好立地ですが、建物はそこそこの築年数。購入時は非常に古びた内装だったのを、このコラムで書いたように、オシャレな事務所仕様としてリフォームしたところ、満足のいく家賃設定で入居者が決まった物件です。是非詳細をご確認下さい♪　詳細はコチラ

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