それでは行ってみましょう＾＾

建築基準法上の道路種別

建築基準法では、道路をいくつかの種別に分けて区別しています。

❏42条1項1号道路・・・一般的な道路の事（国道、都道、市町村道）。幅員4ｍ以上

❏42条1項2号道路・・・区画整理や宅地造成等により住宅地が開発され、新たに造った道路（普通の道路になる予定の道を指す）

❏42条1項3号道路・・・法42条1項1号道路と同じく、建築基準法上の道路

❏42条1項4号道路・・・2年以内に新設または変更（拡幅等）の事業計画が執行される予定のものとして特定行政庁が指定しているもの

❏42条1項5号道路・・・「位置指定道路」と呼ばれるもの。造成地内等に幅員4ｍ以上の道路を造り、特定行政庁から指定を受けた道路。「私道」に該当する。

❏42条2項道路・・・道路幅員が4ｍ未満であり、再建築の際はセットバックが必要。セットバックとは道路幅員が4ｍになるように、敷地の一部を道路部分として提供し、後退する事。

❏43条1項ただし書道路・・・基本的には再建築は出来ないが、役所との協議の上、建築許可を得る事が出来れば、建築可能。建築（再建築）不可物件の救済措置

❏42条外・・・見た目は道路ですが、法定外道路なので、再建築等は不可。

道路種別✕幅員✕間口

↑ この要素が不動産の価値（価格）を決める上で非常に重要になってきます。投資物件を購入・売却する上で重要ですので、道路種別の存在を認識、理解して、しっかりとした道路付けの物件をご購入下さい！

実際の使用例

【Case1】

あなた「この物件の前面道路は、1項1号ですか？」

営業マン「！！？」「は、はい、1項1号です」

【Case2】

営業マン「この現場の道路は位置指定道路になってます！」

あなた「（つぶやく様に少し小声で）1項5号かぁ・・」

営業マン（！！っ、、ｸｯ。）

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インカムゲイン、キャピタルゲインとは？

❏インカムゲイン・・・不動産保有時に発生する、継続的な利益

❏キャピタルゲイン・・・不動産売却時に発生する売却益

どちらも、利益には変わりないのですが、受け取るタイミングなどが違ってくるんですね。

それぞれの特徴とは？

❏インカムゲイン・・・キャピタルゲインと比べ、額は少ないが、安定且つ継続的に利益が生まれる。（空室リスク等は、この場合考慮せず）

❏キャピタルゲイン・・・購入時より不動産価格が値上がり、売却時に得る利益。

株で言えばインカムは配当金です。利益幅は【キャピタルゲイン＞インカムゲイン】

不動産投資の勝敗

そもそも投資（事業）ですから、マイナスだけは避けないといけません。以下の例をご覧ください。

①インカムゲインは安定的に生まれたが、キャピタルロス（売却時にマイナスになった）が生まれた。

②インカムゲインは少なく利益とは言えない位だが、キャピタルゲインで大きな利益を生んだ。

上記は極端な例かも知れませんが、要は、トータルで見る事が重要です。

インカムゲインに注視しがちですが、出口戦略をしっかり立てて計画的な投資を心がけ負ける事のない様にしましょう！出口戦略とは？

参考：インカムゲインとキャピタルゲインとの違いとは？不動産投資を始めるならどちらを狙うべき？｜株式会社クレド

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それでは、行ってみましょう！

出口戦略とは？

出口戦略とは、売却時期等を考え、売却益（キャピタルゲイン）を、どの様に狙うかです。

不動産は、売却のタイミングで価格が変化します。高く売れる時期や、そうでない時期と様々です。

いつ戦略を立てるのか？

出口戦略は、物件を購入する前に立てる事が大切です。しかし不動産が高く売れる時期はなかなか予想出来ません。

ですから、入口（購入）から出口（売却）までの途中（所有期間）の、CF(キャッシュフロー)の管理が重要です。

市場の流れを見て、今が売り時だと判断し高く売れたとしても、トータルで考えた時にマイナスになっていては

意味がありません。ですから、今なら売却しても大丈夫と判断するために所有期間中のCFの管理はしっかりとしなければならないのです。面倒臭がっていては、成功しませんよ？

買手を意識した視野で売却を成功させる

恐らく多くの人は、今は不動産が高く売れるからチャンスだと考えてキャピタルゲインを狙いに行くと思います。

しかし、ちょっと待ってください。例えば築古の戸建て等で比較的安い価格帯（現金でも手を出せる方が多い）の物件ではない不動産の場合、買手が付きにくくなる事があるんです。なぜか？

それは、多くの買手は融資を利用するからです。

金融機関は、不動産の耐用年数から築年数を引いた年数を融資の上限年数として設定します。

つまり、耐用年数の残存期間が少ない物件であれば、融資利用をする買手にとっては長く借りれる可能性が低くなり、篩に掛けられることになります。

ですから、残存期間のある不動産購入を考えている方は、買手の状況も考慮した上で出口戦略を立てると良いかもしれません！まだ見ぬ多くの買主から求められるように計画を立てましょう！

まずはご相談を！

弊社MET design Home株式会社は、不動産に関する業務全般を行っており、もちろん不動産投資に関しても

適切なサポートが出来ると考えております。良い不動産投資は、業者と金融機関を味方に付けてこそ成立します。

金融機関のあっせんから、未公開物件情報の提供、購入から出口戦略までサポートさせて頂きます。

関連：【親の遺産トラブル】お墓・仏壇・実家は誰が継ぐ？｜ごくようば

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不動産投資をする上で、税金に詳しくなれば、より多くの収益を手元に残すことが出来ます。

気付いている多くの投資家達は、良い投資物件を探すと同じくらい税金には敏感であり、知識が深くもあります。

さて本題ですが「短期譲渡」と「長期譲渡」についての説明です。それでは行ってみましょう！

短期とは？長期とは？

短期譲渡・・・土地・建物を譲渡した年の1月1日時点で、不動産の所有期間が5年以下の場合

長期譲渡・・・所有期間が5年を超える物件を譲渡した場合、長期譲渡に該当します。

分かりやすく言うと、所有してから6回目のお正月を迎えれば、あなたの所有不動産は長期に該当します。

短期、長期で何が違うの？

そこですよね、知りたいのは。

今回のお話は、不動産を売却して得た利益に対して、一定の税率が掛かるのですが、短期所有か長期所有で

税率が倍近く変わってきます。倍ですよ、倍。。

短期譲渡所得・・・利益に対して約40％

長期譲渡所得・・・利益に対して約20％

恐るべし、短期譲渡所得！！

実際の計算方法

それでは参考例として税額を算出♪公式は以下の通り！

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

上記「譲渡所得」に税率をかけると税額がわかります。

400万円＝2,000万円－（1,500万円＋100万円）

＜解説＞

400万円・・・売買により得た利益

2,000万円・・・売却した物件価格

1,500万円・・・売りに出した物件を購入した時の価格（購入時の諸費用も含める）

100万円・・・今回の売却で掛かった諸費用額

＜税額イメージ＞

短期なら約40％（税額160万円）　

長期なら約20％（税額 80万円)

どうですか？短気だと税率が高いので、利益の半分近くが税金です。

しかし税金に対する優遇措置「マイホームを売ったときの特例」もございますのでご安心ください♪

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