今回は、不動産投資の成功は本来物件の持つポテンシャルが大半を握りますが、忘れてはいけない大切な存在があるんです。はい、金融機関です。

世の中の投資家の方は、金融機関開拓に時間を割きます。

それは、それだけ重要度が高いことを示します。今回は、投資初心者の方に向けた内容ですが、是非ご覧ください！

それではいってみましょう♪

お金を借りる意味

なぜお金を借りるのか？不動産は高いから借りざるを得ないという理由もあります。

現金を多く保有されている方ばかりではないですからね。しかし現金を多く持っていても金融機関から借りたがる投資家が多いのはなぜか？

それはレバレッジを効かす為でしたよね？自分は身銭を切らず、借り入れたお金で不動産を動かす。

これこそが不動産投資の魅力でもあります。

物件に適した金融機関選び

不動産には様々な種類があります。

戸建て、マンションなどの物件種別。

そして、所有権や借地権などの権利。

更には、所在する地域や、面積、築年数、向きや階数など様々な条件で成り立っています。

同じ不動産は２つとないと言われる所以です。

そんな不動産ですが、金融機関ごとに、得手不得手があります。

A銀行は区分所有しか融資しません。B銀行は、築の古い物件には積極的に融資はしません。C銀行は諸条件は重要視せず、収支などの事業計画が成り立てば融資します。。などなど、この様に物件に適した金融機関とのマッチングは

必要であり、また重要なんです。

金融機関を知れば、購入できる物件が広がる

例えば、あなたがある物件を購入したいと考えます.

不動産業者から紹介を受けた金融機関や、付き合いのある金融機関に審査をあたります。

金利が高い、借入期間が思ったほど伸びない、自己資金率が高い・・・など、購入に至る条件と合致せずに

、その物件は検討から外れて新たな物件探しを再スタート。（以下LOOP・・・・）

しかし好条件を提示してくれる金融機関を見つける事が出来たら、その物件を購入していたはず。

さらには、利回りが希望より低いが、借入期間を長く提示してくれる金融機関をしっていたら？

毎月の返済額が下がり、収支の目途が立つ。いままで利回りだけ見て検討から外していた物件が、金融機関を知る事で検討の対象になるんです。

頼れる金融機関を見つければ、これほど心強い事はありません♪

金融機関のマッチングは是非弊社へお任せを♪

この様に、いかに金融機関を開拓しているかがとても重要な事が分かって頂けたでしょうか？

馴れた投資家の方たちは、仲間内で良い金融機関の情報を入手したり、自分で開拓のために時間を割きます。

しかしビギナーやサラリーマンをしながら投資をされている方は、なかなか時間が割けない、もしくは開拓方法が分からないと思います。

そんな時は弊社へお任せください。物件と金融機関のマッチングや、既存で繋がりのある金融機関への審査の打診。

新たな新規開拓にて、あなたにベストな提案が出来るようにお手伝い致します♪

お気軽にご相談くださいませ。

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皆様こんにちは！

今回のコラムでは「不動産価格」についてです。不動産価格と言っても実は4つもあるんです。

通常、皆様が目にするのは図面等に記載のある販売価格が大半かと思います。

このコラムを読めば、不動産購入時や売却時に多角的な視野で価格を捉えられ、値段交渉等にも役に立つ知識を得る事が出来ますので、最後まで読んでみて下さい♪

それではいってみましょう！

【5つの価格（価額）】

❏固定資産税評価額

不動産所有者に毎年掛かる税金「固定資産税」を出す上で基準となるのが、この固定資産税評価額です。

評価額は市町村が決定しますが、算出については総務大臣の定める基準を参考に、土地や建物に点数を付けて決まります。登録免許税や不動産取得税等を算出する際に、この評価額を基に算出する事を加えておきます。

❏路線価

道路に面する、宅地の㎡単価を示し、毎年国税庁が発表しています。相続税や贈与税の算定基準になっています。

路線価は、誰でも調べる事が出来ますので、1度調べてみる事をお勧めいたします。

しかし正確な路線価は、土地の形状等により様々な補正率が加味されるため、一般の方は目安として捉えるのが吉。

1月1日を基準日として毎年3月に発表。次に説明する公示価格のおよそ8割が路線価とされています。

❏公示価格

国土交通省の土地鑑定委員会が全国で標準地を選定し、毎年1月1日時点での価格を発表しています。路線価同様に簡単に調べる事が出来ます。標準地の選定には、様々な要因を充分に考慮しており、広すぎる土地や不整形地等は除外されています。

❏積算価格

シンプルに言えば、その不動産の現在価値を算出したものです。主に金融機関が融資の審査をする際に、この積算価格を出し、独自の掛け目にて担保評価を算出します。これによって融資額や可否が決まります。

❏実勢価格

その不動産が、市場で取引される価格が実勢価格です。上記で説明した価格プラス、過去の成約価格データを参考に、実際に勝負できる数字を算出します。しかし実勢価格には、土地の形状や立地等の個別要素や売却主の個別の事情（売り急いでいる事情や、事件や事故など）を加味します。

いかがでしたか？

不動産価格と言っても様々ですよね。全て覚えなくても良いのですが、何となく覚えて概要を知っているだけでも

色々と不動産価格の見え方が変わってくると思います。

不動産評価が低く、融資に苦労されている投資家の方や、検討している物件が適正価格なのか？など小さなことから大きな相談まで、是非弊社へお声がけ下さい！弊社はきっとあなたのお役に立てるハズです！

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それでは行ってみましょう＾＾

建築基準法上の道路種別

建築基準法では、道路をいくつかの種別に分けて区別しています。

❏42条1項1号道路・・・一般的な道路の事（国道、都道、市町村道）。幅員4ｍ以上

❏42条1項2号道路・・・区画整理や宅地造成等により住宅地が開発され、新たに造った道路（普通の道路になる予定の道を指す）

❏42条1項3号道路・・・法42条1項1号道路と同じく、建築基準法上の道路

❏42条1項4号道路・・・2年以内に新設または変更（拡幅等）の事業計画が執行される予定のものとして特定行政庁が指定しているもの

❏42条1項5号道路・・・「位置指定道路」と呼ばれるもの。造成地内等に幅員4ｍ以上の道路を造り、特定行政庁から指定を受けた道路。「私道」に該当する。

❏42条2項道路・・・道路幅員が4ｍ未満であり、再建築の際はセットバックが必要。セットバックとは道路幅員が4ｍになるように、敷地の一部を道路部分として提供し、後退する事。

❏43条1項ただし書道路・・・基本的には再建築は出来ないが、役所との協議の上、建築許可を得る事が出来れば、建築可能。建築（再建築）不可物件の救済措置

❏42条外・・・見た目は道路ですが、法定外道路なので、再建築等は不可。

道路種別✕幅員✕間口

↑ この要素が不動産の価値（価格）を決める上で非常に重要になってきます。投資物件を購入・売却する上で重要ですので、道路種別の存在を認識、理解して、しっかりとした道路付けの物件をご購入下さい！

実際の使用例

【Case1】

あなた「この物件の前面道路は、1項1号ですか？」

営業マン「！！？」「は、はい、1項1号です」

【Case2】

営業マン「この現場の道路は位置指定道路になってます！」

あなた「（つぶやく様に少し小声で）1項5号かぁ・・」

営業マン（！！っ、、ｸｯ。）

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インカムゲイン、キャピタルゲインとは？

❏インカムゲイン・・・不動産保有時に発生する、継続的な利益

❏キャピタルゲイン・・・不動産売却時に発生する売却益

どちらも、利益には変わりないのですが、受け取るタイミングなどが違ってくるんですね。

それぞれの特徴とは？

❏インカムゲイン・・・キャピタルゲインと比べ、額は少ないが、安定且つ継続的に利益が生まれる。（空室リスク等は、この場合考慮せず）

❏キャピタルゲイン・・・購入時より不動産価格が値上がり、売却時に得る利益。

株で言えばインカムは配当金です。利益幅は【キャピタルゲイン＞インカムゲイン】

不動産投資の勝敗

そもそも投資（事業）ですから、マイナスだけは避けないといけません。以下の例をご覧ください。

①インカムゲインは安定的に生まれたが、キャピタルロス（売却時にマイナスになった）が生まれた。

②インカムゲインは少なく利益とは言えない位だが、キャピタルゲインで大きな利益を生んだ。

上記は極端な例かも知れませんが、要は、トータルで見る事が重要です。

インカムゲインに注視しがちですが、出口戦略をしっかり立てて計画的な投資を心がけ負ける事のない様にしましょう！出口戦略とは？

参考：インカムゲインとキャピタルゲインとの違いとは？不動産投資を始めるならどちらを狙うべき？｜株式会社クレド

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現金で払えれば良いけれども、不動産投資の良さは、少ない元手で大きな資産を動かせる事。つまりレバレッジを効かせる事が出来るのが魅力でもあります。

その為、投資家の方は独自に金融機関を開拓しており、少しでも好条件の融資を受けるために頑張っているんです。今回はそんな金融機関にまつわるコラム！行ってみましょう。

頭金0が可能な金融機関？！

ごめんなさい。頭金0でフルローンなんて、ほとんど無理です。

金融機関との信頼関係も厚く、担保物件やら何やらでフルローンで組める投資家様がいらっしゃるのも事実ですが、大半の方は難しいのが現実です。

実際頭金はどれ位必要？

多くの金融機関は最低20％（物件価格の）を頭金として出して欲しいと言います。

場合によっては30％なんてことも。結局、物件と借りる人の総合的判断で金融機関も条件を提示してきます。

金利が安くない金融機関は対象外です？

日本には様々な金融機関が存在します。

大手都市銀行、地方銀行、信用金庫、ノンバンクなどなど。

それぞれに特徴があり、強み弱みが存在します。

例えば、A銀行は融資期間5年で金利は2％

しかし、Bファイナンスは期間20年で金利は4％

この様な形で条件が結構違うのが面白いですよね。金利は安いに越したことはございませんが、金利が低くても融資期間が短く、月々の返済が高くなってしまう場合を考えると、金利は高くても、融資期間が長く借りれて、月々の返済が低く抑えられれば、Bファイナンスの方が良かったりもします。

我々に任せて下さい！

金融機関の開拓が進まない。他に金融機関を紹介して欲しい。よくわからないから紹介して。など金融機関探しは労力が要るもの。そんな時は、弊社MET Design Homeにお任せください！

お客様と物件に合ったベストな金融機関のご提案を致します！まずはご相談を！

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不動産投資をする上で、税金に詳しくなれば、より多くの収益を手元に残すことが出来ます。

気付いている多くの投資家達は、良い投資物件を探すと同じくらい税金には敏感であり、知識が深くもあります。

さて本題ですが「短期譲渡」と「長期譲渡」についての説明です。それでは行ってみましょう！

短期とは？長期とは？

短期譲渡・・・土地・建物を譲渡した年の1月1日時点で、不動産の所有期間が5年以下の場合

長期譲渡・・・所有期間が5年を超える物件を譲渡した場合、長期譲渡に該当します。

分かりやすく言うと、所有してから6回目のお正月を迎えれば、あなたの所有不動産は長期に該当します。

短期、長期で何が違うの？

そこですよね、知りたいのは。

今回のお話は、不動産を売却して得た利益に対して、一定の税率が掛かるのですが、短期所有か長期所有で

税率が倍近く変わってきます。倍ですよ、倍。。

短期譲渡所得・・・利益に対して約40％

長期譲渡所得・・・利益に対して約20％

恐るべし、短期譲渡所得！！

実際の計算方法

それでは参考例として税額を算出♪公式は以下の通り！

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

上記「譲渡所得」に税率をかけると税額がわかります。

400万円＝2,000万円－（1,500万円＋100万円）

＜解説＞

400万円・・・売買により得た利益

2,000万円・・・売却した物件価格

1,500万円・・・売りに出した物件を購入した時の価格（購入時の諸費用も含める）

100万円・・・今回の売却で掛かった諸費用額

＜税額イメージ＞

短期なら約40％（税額160万円）　

長期なら約20％（税額 80万円)

どうですか？短気だと税率が高いので、利益の半分近くが税金です。

しかし税金に対する優遇措置「マイホームを売ったときの特例」もございますのでご安心ください♪

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