再建築不可とは

読んで字の通り、再建築が出来ない物件ですね。建築するには条件があります。例えば、

・幅員4ｍ以上の道路に、2ｍ以上接道している

上記は有名な、建築基準法の接道義務です。

理由は様々でしょうが、何か条件が満たず、再建築が出来ない状態の物件です。

再建築不可物件のメリットとは？

・価格が安い

再建築が出来ない為、不動産としての価値が低く、買手も付きにくい為、相場より安く売りに出される事が多い。

・公租公課が安い

公租公課とは、固定資産税、都市計画税、取得税などの税金を指します。支出が抑えられるので投資において有利になります。

・リフォームは可能

建築許可不要なリフォームでしたら、施工可能ですので、物件を格安で仕入れて、内装をリフォーム。

周辺相場に合わせた家賃設定で貸せば、あっという間に高利回りな物件として、愛おしい保有物件に！

デメリットとは？

・融資が付きにくい

担保評価が低い為、なかなか融資をしてくれる金融機関が少ないので、現金購入も視野に入れないといけない。

・売却が困難

前記にも付随しますが、買手が限られるので売却に苦労し易いのがネック。出口戦略をしっかり立ててご購入を。

・リフォーム費用が高く付く？

例えば、リフォーム工事業者が物件の場所まで車で行けない様な接道状況だった場合、建材や、機材は手運びになります。よって、リフォーム費用が高くなってしまうケースも考えられます。

原因を特定

購入前に大切なことは、

「何が原因で再建築が出来ないのか？」

をハッキリさせる事です。不動産業者から詳細を確認する事はもちろんですが、もしかしたら、ある条件を満たせば再建築が可能になる事もあります。不動産業者の調査が甘く、再建築不可として安く物件を買えたらとてもラッキーですので、ご自分でも調査が出来る知識を得れると良いかと思います！とにかく原因を知って、それに合わせた戦略を立てる事は基本でいて、とても重要です。

再建築不可物件のご紹介や、買取もお任せください！

弊社では、物件のご紹介から、他社では断られた物件の買取にもご相談に乗ります。

まずはあきらめる前にお声を掛けて下さい！

埼玉県内がメインですが、さいたま市であれば好条件で査定させて頂きます♪

お問合せお待ちしております！

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それでは、行ってみましょう！

出口戦略とは？

出口戦略とは、売却時期等を考え、売却益（キャピタルゲイン）を、どの様に狙うかです。

不動産は、売却のタイミングで価格が変化します。高く売れる時期や、そうでない時期と様々です。

いつ戦略を立てるのか？

出口戦略は、物件を購入する前に立てる事が大切です。しかし不動産が高く売れる時期はなかなか予想出来ません。

ですから、入口（購入）から出口（売却）までの途中（所有期間）の、CF(キャッシュフロー)の管理が重要です。

市場の流れを見て、今が売り時だと判断し高く売れたとしても、トータルで考えた時にマイナスになっていては

意味がありません。ですから、今なら売却しても大丈夫と判断するために所有期間中のCFの管理はしっかりとしなければならないのです。面倒臭がっていては、成功しませんよ？

買手を意識した視野で売却を成功させる

恐らく多くの人は、今は不動産が高く売れるからチャンスだと考えてキャピタルゲインを狙いに行くと思います。

しかし、ちょっと待ってください。例えば築古の戸建て等で比較的安い価格帯（現金でも手を出せる方が多い）の物件ではない不動産の場合、買手が付きにくくなる事があるんです。なぜか？

それは、多くの買手は融資を利用するからです。

金融機関は、不動産の耐用年数から築年数を引いた年数を融資の上限年数として設定します。

つまり、耐用年数の残存期間が少ない物件であれば、融資利用をする買手にとっては長く借りれる可能性が低くなり、篩に掛けられることになります。

ですから、残存期間のある不動産購入を考えている方は、買手の状況も考慮した上で出口戦略を立てると良いかもしれません！まだ見ぬ多くの買主から求められるように計画を立てましょう！

まずはご相談を！

弊社MET design Home株式会社は、不動産に関する業務全般を行っており、もちろん不動産投資に関しても

適切なサポートが出来ると考えております。良い不動産投資は、業者と金融機関を味方に付けてこそ成立します。

金融機関のあっせんから、未公開物件情報の提供、購入から出口戦略までサポートさせて頂きます。

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不動産投資のメリットやデメリットなどを書いていきたいと思います。

それでは行ってみましょう！

投資はリスクヘッジ

株、金、先物、債券、FX、暗号資産、不動産などなど投資対象はたくさんあり、それぞれに特性があります。

そういった対象の中でも、商品によってリスクとリターンのバランスは様々で、一概に何が良くて何が危険とは言い切れないもの。

しかし投機ではなく、投資ですから、その商品の特性を良く理解し、極力リスクを避けて必要最小限に抑えるのが基本ではないでしょうか？

しかしリスクが小さければリターンも小さい事を忘れてはいけません。

家庭環境や、年齢によってもリスク許容度は違いますので、ご自身の取れるリスクを良く俯瞰し見定めて下さい。

不動産投資のリスクとは

それでは本題の「不動産投資のリスク」とは一体どんなものなのでしょうか？

一般的に言われているのが、

「流動性の悪さ」があります。流動性＝現金化になります。

不動産は、今すぐ現金にしたいと思っても実現までに時間が掛かります。

それは、買い手を見つける時間や、買い手から現金の支払いまでに時間を要すからです。

次に動かす額の大きさがあります。

不動産の価格はピンキリですが、一般的に数千万円のイメージを初心者の方はお持ちだと思います。

そんな金額は、現金でも用意できないし、動かすのも怖いと思いますよね。

最後に空室リスク

不動産投資は、入居者がいて初めて家賃が発生します。その家賃がオーナーの収入となります。入居者がいないという事は、お金が発生しないことを意味します。多くの投資家は、いかに空室を無くすか！空室になっても、短期間で入居者を見つけるかに労力を使いますし、対策を打ちます。

だからこそ不動産投資

上記で挙げたリスク。代表的な物を挙げましたが、対策を打ちやすいのが不動産投資の魅力の1つです。

流動性の悪さは、そんな中でも足の速い＝買い手の付きやすい物件を購入すれば良いわけです。例えば都市部の駅近などが代表的ですよね。今のは極端な例ですが、客観的に見て、リセール性が高いか否かを多角的に見定める事で、対策をする事が出来るという事です。空室リスクに至っては、購入前に入居者の需要があるのか？今現在の入居率や過去の経緯はどうかを調べる事によって、リスクを防げます。どうですか？至ってシンプルですよね？

また経済の状況が変動し、不景気になっても不動産の家賃にはあまり影響しないのも安定的なインカムが見込める不動産投資の魅力です！

次に不動産の価格の高さについて！これはリスクであると同時に魅力でもあります。

レバレッジを効かして投資が出来る。

これが不動産投資が人気の理由の1つです。

レバレッジとはテコの原理をイメージして頂くと分かりやすいのですが、小さな力で、大きな物を動かす。

不動産投資家は、大半が融資利用を希望します。例えば2,000万円の物件を買うのに、頭金400万円を用意。

400万円で2000万円を動かすイメージです。株やFXでもありますよね。信用取引の事です。

しかし不動産の場合、株やFXなどの信用取引とは違います。

不動産投資に追証だとか、ロスカットは発生しません。

この様に少ない元手で不動産を運用し、金融機関への返済は入居者が払ってくれる。払い終えれば金融機関からの信用も得れ、それを担保に更に高い融資を受けて別の物件を購入。

このサイクルを円滑にするために、正しい知識と物件選定の目が不動産投資では大切なんです。

不動産投資案件の仕入れ

弊社では、主に相続案件を中心として、マンションや中古戸建、アパートなどの買取相談が多く寄せられます。

その中で、投資案件に関しては、弊社が長期保有しても問題ない物件のみを仕入れてお客様へご提供しております。

会員登録をして頂ければ、未公開情報として、正式販売前の情報をご提供させて頂いております。

関連：不動産投資に向いていない人とは？チェックリストや投資の注意点も解説！｜みんなの生命保険アドバイザー

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今回は、お金の使い方を学ぶことによって、今までの自分の使い方を振り返る切っ掛けになればと思い記事を書きます。このシリーズのコラムを読めば、きっとあなたの将来的な資産形成に役立つハズです！それでは気楽に行ってみましょー！

お金の使い方には3種類・

◆消費　◆貯蓄　◆投資　左記3つがお金の使い方です。まずこの使い方に関する定義を明確に。ここではお金を使う前と使った後の変化に注目して、それぞれに分類することとします。それぞれ説明していきます。

消費

Before　1,000円　→　After　999円以下

お金を使って洋服を買う。車を買う。日常品を買う。家賃を払う。などなど。私たちが生活する上で避けては通れないお金の消費。お金を使った後に、お金自体は減ったまま。この状態を消費と定義します。（Before ＞）

貯蓄

Before　1,000円　→　After　1,000円

今回、利息は考慮しないものとして、1,000円貯蓄に使うと1,000円が貯まる。当たり前のこの行為。（Before＝）

投資

Before　1,000円　→　After　1,001円

ある対象にお金を投資し、1円以上のリターンが見込めるものを投資と定義します。（before＜）

何事にもリスクが存在する

物事すべてに、リスクは存在します。しかしリスクにはリターンが付き物で、その関係性はシーソーの様なバランスです。リスクが小さければリターンも小さく、その逆であれば大きくなります。

消費に関しては言わずもがなですので、貯蓄からご説明します。

貯蓄した方がいい、貯金はしとけ・・と親の世代からも多くの方が言われてきているのがこの日本。

貯金しておけば間違いないという考え方自体は間違っていないと思います。しかし、インフレが起きた場合はどうでしょうか？こつこつと貯めたお金の価値がインフレによって半分になってしまう。極端に言うとこんな感じです。世界的に見るとハイパーインフレは確実に存在しており、自国通貨を信用できないが為に、暗号資産を購入するという国が実際にあるんですよね。日本がその様な状況に陥るとは想像しづらいですが、どの様な状況下でもリスクヘッジを考えて行動出来ると良いですよね。

投資のリスクについてですが、投資にもリスクはもちろんあります。投資にも様々な種類が存在しますが、ここでは不動産投資についてのリスクを考えたいと思います。

不動産投資は不動産事業

不動産投資は「投資」と言われますが、賃貸入居者を相手にした賃貸業。すなわち事業としての側面が非常に高いです。「不動産投資ローン」と言う商品よりも「事業用ローン」という名目で金融機関が商品を用意している点からも投資ではなく事業と認識されているんです。そして、必ずあるリスクについてですが、株やFX、暗号資産等と比べてリスクの不確定要素が比較的小さく、事前に対処する事によってリスクを極力抑える事が可能なのです。例えば、そのアパートの痛んでいる箇所を知ることによって、修繕費を予め盛り込んで資金計算が立てられます。この様に抑えるポイントを抑え、現在の状況に応じて策を打つ。そこで計算が成り立たなければ、物件を買わなければ良いだけの話です。

大切なのは知識と、パートナー選び

この様な事から、最初の物件選びさえ大きく外さなければ、大きく失敗しないのが不動産投資です。

その為には、ご自分の知識強化も必要ですが、それに加え同じ目線で動いてくれる不動産会社が重要です。

あなたが、不動産投資物件を実際に探し始めた時にパートナーとして是非弊社へお声がけ下さるのを心よりお待ちしております。

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